Terzo condono edilizio: per l’edificio residenziale basta il rustico con copertura (Cons. Stato n. 7466 del 12.10.2026)

Principi di diritto (Massima)
Ai fini del terzo condono edilizio di cui all’art. 32 del d.l. n. 269/2003, la nozione di ultimazione delle opere rinvia all’art. 31, comma 2, della legge n. 47/1985, che distingue un criterio strutturale e un criterio funzionale. Per gli edifici residenziali di nuova costruzione l’ultimazione coincide con l’esecuzione del rustico e il completamento della copertura; non è richiesto il completamento funzionale, né assumono rilievo ostativo l’assenza degli infissi e delle finiture, purché siano realizzate le strutture essenziali e siano individuabili volumi e sagoma. Il titolo edilizio in sanatoria si forma per silenzio-assenso ai sensi dell’art. 32, comma 37, del d.l. n. 269/2003 quando la domanda sia completa, l’oblazione versata e l’amministrazione resti inerte oltre il termine di ventiquattro mesi. Il mero richiamo a ordinanze di demolizione, privo di specifica motivazione sulla loro incidenza ostativa, non sorregge il diniego.

Il Fatto

L’appellante è proprietario di un’unità immobiliare residenziale situata in un comune campano, pervenutagli per donazione. L’abuso edilizio consiste nella realizzazione del piano primo ad uso abitativo in assenza di titolo edilizio. A seguito della riapertura dei termini del condono, nel dicembre 2004 veniva presentata domanda di sanatoria, corredata dalla documentazione e dall’attestazione del versamento dell’oblazione.

Nel corso dell’istruttoria il comune chiedeva integrazioni documentali, poi soddisfatte con relazione tecnica nella quale si affermava che l’appartamento era stato costruito anteriormente al 31 marzo 2003. Dopo una lunga inerzia, l’amministrazione comunicava i motivi ostativi e respingeva l’istanza. Il TAR Campania, sezione staccata di Salerno, respingeva il ricorso ed escludeva la formazione del silenzio-assenso, ritenendo il manufatto non rifinito e privo di infissi. Da qui l’appello.

La Motivazione della Corte

Il Collegio individua la questione centrale nel parametro normativo utile a verificare l’ultimazione delle opere. L’art. 32 del d.l. n. 269/2003 richiama l’art. 31, comma 2, della legge n. 47/1985, che contempla due criteri distinti: quello strutturale, riferito agli edifici residenziali di nuova costruzione, e quello funzionale, applicabile alle opere interne e agli immobili non destinati alla residenza.

Il TAR aveva valorizzato lo stato grezzo del manufatto, l’assenza di infissi e la mancata rifinitura ad uso abitativo. La motivazione non è condivisa: trattandosi di unità residenziale di nuova realizzazione, l’ultimazione coincide con il completamento strutturale, cioè con l’esecuzione del rustico e della copertura. Le opere di finitura non hanno quindi carattere ostativo, a condizione che le strutture essenziali siano realizzate e che volumi e sagoma risultino concretamente individuabili.

Cadono anche i rilievi dell’amministrazione sulla data di ultimazione. La domanda di condono non reca alcuna dichiarazione di ultimazione all’11 novembre 2003: l’indicazione dello stato dei lavori come “parziale” alla data del 31 marzo 2003 descrive solo il grado di avanzamento dell’intervento e non contiene alcuna confessione circa la realizzazione successiva. Il presupposto del diniego risulta perciò privo di adeguato supporto istruttorio.

Il Collegio rileva inoltre che il comune, con nota del 2008, aveva chiesto integrazioni proprio sull’epoca di realizzazione, ottenendo una relazione tecnica asseverata. Una volta esclusa l’autonoma valenza confessoria della domanda, l’amministrazione era tenuta a valutare complessivamente gli elementi acquisiti, senza attribuire rilievo dirimente a una data non dimostrata.

Quanto al silenzio-assenso, la domanda era completa, l’oblazione versata, l’area libera da vincoli ostativi e il diniego è intervenuto ben oltre il termine di ventiquattro mesi previsto dall’art. 32, comma 37, del d.l. n. 269/2003. Il titolo in sanatoria si è dunque formato per silentium. Il richiamo alle ordinanze di demolizione è infine inidoneo: manca una specifica motivazione sulla loro incidenza ostativa e una di esse è persino anteriore alla domanda. L’appello è accolto, gli atti impugnati annullati e il comune condannato alle spese del doppio grado.