Terzo condono, nessuna sanatoria per ristrutturazioni in area paesaggistica vincolata (TAR Lazio n. 1009 del 05.10.2026)

Principi di diritto (Massima)
Le opere abusive consistenti in ristrutturazione edilizia, inquadrate nella tipologia n. 3 dell’allegato 1 al d.l. n. 269/2003, convertito dalla legge n. 326/2003, non sono suscettibili di terzo condono quando insistono su immobili soggetti a vincolo paesaggistico. La preclusione opera anche se le opere sono state realizzate prima dell’apposizione del vincolo e anche in presenza di un vincolo di inedificabilità solo relativa. Il diniego di sanatoria ha in tal caso natura vincolata e non richiede motivazione analitica, essendo sufficiente la descrizione dell’opera e il richiamo al vincolo esistente. In presenza di un provvedimento plurimotivato, la legittimità di una sola delle ragioni espresse è sufficiente a sorreggere l’atto, rendendo superfluo l’esame delle censure rivolte alle altre.

Il Fatto

Il Comune di Gaeta rigettava la domanda di condono edilizio presentata ai sensi della legge n. 326/2003 per la sanatoria di interventi dichiarati come ristrutturazione di un edificio esistente, cambio di destinazione d’uso di un locale sottotetto ad uso abitativo e realizzazione di un pianerottolo di collegamento, relativi a un immobile sito nel medesimo Comune. Il diniego si fondava su due autonome ragioni: la non sanabilità delle opere, inquadrate nella tipologia di abuso n. 3, ai sensi dell’art. 32, comma 27, lett. d), d.l. n. 269/2003 e dell’art. 3, comma 1, L.R. Lazio n. 12/2004, e la carenza di documentazione rispetto alla nota comunale di richiesta.

Il ricorrente impugnava il provvedimento davanti al TAR Lazio, deducendo difetto di motivazione e di istruttoria sul primo profilo e contestando, sul secondo, di aver allegato tutta la documentazione richiesta, oltre a una istanza di accertamento di compatibilità paesaggistica rimasta inevasa. Nelle more del giudizio il ricorrente decedeva; il giudizio era dichiarato interrotto e proseguito dall’erede, che confermava l’interesse alla coltivazione del gravame.

La Motivazione della Corte

Il Collegio qualifica anzitutto il diniego come provvedimento plurimotivato, fondato su due ragioni concorrenti e autonome, attinte ciascuna da un distinto motivo di ricorso. Richiamando il consolidato indirizzo per cui è sufficiente la legittimità di una sola delle ragioni espresse, il Tribunale concentra l’esame sulla prima, giudicandola legittima e le censure del primo motivo infondate, con conseguente superfluità dell’esame del secondo.

Sul piano fattuale la sentenza rileva che le opere consistono in ristrutturazione edilizia, come definite dall’art. 3, comma 1, lett. d), d.P.R. n. 380/2001, e che l’abuso insiste in area sottoposta a vincolo paesaggistico, circostanza non contestata e confermata dalla stessa istanza di accertamento di compatibilità paesaggistica presentata dal ricorrente.

Il percorso argomentativo muove dal quadro normativo: l’art. 32, comma 26, d.l. n. 269/2003 ammette a sanatoria le tipologie da 1 a 3 sull’intero territorio nazionale, fermo restando il comma 27, la cui lett. d) esclude comunque la sanatoria per le opere realizzate su immobili soggetti a vincoli a tutela dei beni ambientali e paesistici, in assenza o difformità del titolo e non conformi alla disciplina urbanistica. Il quadro è completato dall’art. 3, comma 1, lett. b), L.R. Lazio n. 12/2004, che nella formulazione vigente ratione temporis preclude la sanatoria anche per le opere realizzate prima dell’apposizione del vincolo.

Da qui il principio: il terzo condono è applicabile esclusivamente agli abusi minori o formali indicati ai numeri 4, 5 e 6 dell’allegato 1, mentre restano esclusi gli abusi maggiori di cui ai numeri 1, 2 e 3, ossia nuove costruzioni e ristrutturazioni, anche se realizzati prima del vincolo e anche se l’area è soggetta a inedificabilità relativa. Il Collegio richiama sul punto numerose pronunce conformi, proprie e del Cons. Stato, e la giurisprudenza costituzionale che ha riconosciuto al terzo condono un ambito oggettivo più circoscritto rispetto alla legge n. 47/1985, con limiti ulteriori non racchiusi nell’area dell’inedificabilità assoluta.

Ne consegue che, per tali tipologie di abuso, il diniego di condono ha natura vincolata e non necessita di particolare motivazione. Il Tribunale accerta pertanto la piena legittimità del provvedimento impugnato e rigetta il ricorso, condannando il ricorrente al pagamento delle spese di lite in favore del Comune resistente.