Titolo edilizio, legittimazione e verifica del Comune senza accertamenti civilistici (Cons. Stato n. 7490 del 13.10.2026)

Principi di diritto (Massima)
Ai sensi dell’art. 11 d.P.R. n. 380/2001 il titolo edilizio può essere rilasciato non solo al proprietario, ma a chiunque abbia una relazione qualificata con il bene, anche di natura obbligatoria, con il consenso del proprietario. Il Comune è tenuto a verificare l’esistenza di tale titolo secondo un criterio di ragionevolezza e dati di comune esperienza, senza assumere valutazioni civilistiche sulla pienezza del titolo addotto. In presenza di contestazioni, l’amministrazione deve svolgere le necessarie indagini istruttorie, ma non è tenuta a un esame complesso e articolato dei negozi richiamati dall’istante: tale accertamento compete al giudice civile. L’atto di compravendita e un’ordinanza possessoria costituiscono elementi sufficienti a fondare la legittimazione del richiedente. Non sussiste obbligo di provvedere sull’istanza di autotutela volta a incidere su atti non impugnati nei termini, pena l’elusione dell’onere di impugnazione.

Il Fatto

Il proprietario di un’unità immobiliare in un condominio di Salerno impugna davanti al TAR Campania, Sezione staccata di Salerno, il provvedimento con cui il Comune ha definito favorevolmente il procedimento di accertamento di conformità attivato da altro condomino per l’installazione di un cancello in ferro che consente l’accesso al porticato condominiale e alle unità esclusive dei condomini. Con il medesimo ricorso censura il diniego di esercizio di autotutela sulla SCIA depositata dai controinteressati.

Il TAR, riuniti i ricorsi, li respinge. L’appellante deduce travisamento dei fatti, difetto di istruttoria e di motivazione, nonché violazione degli artt. 22 e 37 d.P.R. n. 380/2001 e degli artt. 3 e 21-nonies legge n. 241/1990, sostenendo che la legittimazione dei controinteressati sarebbe stata fondata su elementi inidonei ad acclarare la loro proprietà esclusiva del portico.

La Motivazione della Corte

Il Collegio muove dalla regola dell’art. 11 d.P.R. n. 380/2001, richiamando la giurisprudenza secondo cui la legittimazione a richiedere il titolo abilitativo si fonda su una disponibilità qualificata dell’area, di natura reale o anche solo obbligatoria, purché assistita dal consenso del proprietario. Il Comune deve ricercare l’esistenza di un titolo che fondi tale relazione, ma la verifica va compiuta secondo ragionevolezza e dati di comune esperienza, senza valutazioni civilistiche sulla pienezza del titolo.

Su questo asse argomentativo il Consiglio ritiene infondate le censure. L’atto notarile richiamato dall’ordinanza del Tribunale di Salerno indica espressamente che l’appartamento ceduto a uno dei controinteressati ha accesso dalla piazza e qualifica l’area esterna come comune al solo appartamento medesimo e a quello del venditore e suoi aventi causa; prevede inoltre che gli altri acquirenti, tra cui l’appellante, provvedano a proprie spese alla chiusura della porta esistente e alla sua trasformazione in finestrone.

Da qui la conclusione che l’ordinanza possessoria e l’atto di compravendita costituiscono elementi sufficienti a fondare la legittimazione dei controinteressati, non potendosi esigere dal Comune complesse e articolate indagini sull’effettiva proprietà del compendio. L’atto impugnato e la sentenza di primo grado risultano pertanto immuni dalle censure, applicando correttamente le coordinate giurisprudenziali in materia di verifica della legittimazione del richiedente.

Quanto all’autotutela, il Collegio ribadisce che l’amministrazione non ha alcun obbligo di provvedere sulle richieste di esercizio del potere rispetto ad atti non impugnati nei termini: diversamente opinando si eluderebbe l’onere legale di impugnazione posto a tutela della stabilità degli assetti di interesse pubblico. L’appello è quindi rigettato, con condanna dell’appellante alle spese di lite in favore di ciascun appellato e pagamento in favore dei procuratori dichiaratisi antistatari.