Tolleranza del 2% e doppia conformità nella sanatoria paesaggistica (TAR Toscana n. 2142 del 31.12.2025)

Principi di diritto (Massima)
La tolleranza costruttiva del 2% prevista dall’art. 34-bis, comma 1-bis, d.P.R. n. 380/2001 si applica retroattivamente a tutti gli edifici realizzati entro il 24 maggio 2024 e deve essere considerata anche nella valutazione della doppia conformità richiesta per l’accertamento di conformità, con la conseguenza che la disciplina regionale va interpretata alla luce di tale norma statale. La difformità che rientra in detta tolleranza è irrilevante anche sotto il profilo paesaggistico, rientrando tra quelle che, ai sensi del punto A.31 del d.P.R. n. 31/2017, non richiedono autorizzazione. La idoneità di un’opera già assentita a superare le barriere architettoniche non può essere rimessa in discussione in sede di sanatoria; il mancato completamento dell’opera costituisce eventuale inadempimento alle previsioni del titolo originario, da perseguire con gli strumenti sanzionatori, e non rende retroattivamente abusive le opere realizzate.

Il Fatto

La ricorrente ha acquistato dalla società costruttrice una unità immobiliare residenziale in un edificio condominiale fiorentino. Dalla notifica del diniego di una istanza di accertamento di conformità presentata dalla dante causa ha appreso che il Comune, con ordinanza dirigenziale, aveva dichiarato l’inefficacia della variante finale presentata nel 2008, rendendo così abusive le opere con essa realizzate.

Con il ricorso principale la ricorrente ha impugnato la declaratoria di inefficacia della variante e il diniego di sanatoria. Nel corso del giudizio il Comune ha chiesto il parere della Soprintendenza e ha annullato in autotutela il diniego, sostituendolo con un provvedimento di archiviazione. Avverso la richiesta di parere e l’archiviazione sono stati proposti due ricorsi per motivi aggiunti.

La Motivazione della Corte

Il Collegio dichiara anzitutto irricevibile il ricorso principale nella parte relativa alla dichiarazione di inefficacia della variante finale. Dalle comunicazioni del 2019 dell’amministratore condominiale, inviate anche a nome dei condomini, emerge la previa conoscenza della non conformità edilizia dello stabile, originata proprio da quella declaratoria. Tali elementi costituiscono indizi obiettivi della conoscenza dell’atto da parte dei condomini, che scelsero di attendere l’esito della sanatoria anziché impugnare tempestivamente.

Il ricorso principale è poi dichiarato improcedibile per sopravvenuto difetto di interesse quanto al diniego di sanatoria, annullato in via officiosa. Il Collegio respinge la tesi di un più esteso effetto conformativo: la ricorrente non ha specificato quali profili di conformazione deriverebbero dall’accoglimento, e le ragioni di diniego non riprodotte nel nuovo atto si intendono abbandonate dall’Amministrazione. Il primo ricorso per motivi aggiunti è inammissibile per difetto di interesse, avendo ad oggetto un atto interlocutorio privo di portata lesiva immediata; parimenti inammissibile è la censura di illegittimità derivata, mancando l’interesse all’esame di censure avverso un atto eliminato dalla realtà giuridica.

Nel merito, la ricorrente contesta l’archiviazione nella parte in cui assume un aumento di altezza dell’edificio pari a 24 cm e il conseguente incremento volumetrico ostativo alla sanatoria paesaggistica ai sensi dell’art. 167 del d.lgs. n. 42/2004. La censura è fondata. Il Comune non ha disconosciuto i dati dimensionali, sostenendo solo che l’art. 198 della legge regionale Toscana n. 65/2014 sarebbe entrato in vigore dopo la realizzazione delle opere. L’osservazione è priva di fondamento: la norma applicabile è l’art. 34-bis d.P.R. n. 380/2001, alla cui luce va letta la disciplina regionale, e la tolleranza del 2% opera retroattivamente per gli edifici realizzati entro il 24 maggio 2024, rilevando anche ai fini della doppia conformità per difformità anteriori.

L’aumento di altezza è inoltre irrilevante sotto il profilo paesaggistico, rientrando tra le difformità che ai sensi del punto A.31 del d.P.R. n. 31/2017 non richiedono autorizzazione. Quanto alle barriere architettoniche dedotte dal Comune, l’idoneità del servo scala era già stata valutata positivamente con il rilascio dei titoli edilizi anteriori alla variante: la questione non può essere rimessa in discussione in sede di sanatoria. Il mancato completamento dell’opera costituisce eventuale inadempimento alle previsioni del progetto originario, coercibile con gli strumenti sanzionatori, e non rende retroattivamente abusive le scalinate. L’accoglimento è assorbente rispetto ai rilievi procedurali; il motivo subordinato resta assorbito. Le spese sono compensate.