Tolleranze costruttive e limite del 2% su singola unità immobiliare (Cons. Stato n. 8542 del 25.10.2024)

Principi di diritto (Massima)
La tolleranza di cantiere del 2% prevista dall’art. 34-bis, comma 1, d.P.R. n. 380/2001 va rapportata alla singola unità immobiliare intesa come porzione autonoma dell’edificio a cui accede l’abuso, e non alla superficie dell’intero fabbricato né alla somma dei piani. Il diniego di sanatoria si giudica con riferimento allo stato di fatto e di diritto esistente al momento della sua adozione, restando irrilevanti le modifiche normative sopravvenute. Le previsioni della scheda urbanistica e delle norme tecniche di attuazione che vietano incrementi volumetrici e alterazioni della sagoma non contrastano con la definizione nazionale di ristrutturazione edilizia, perché l’art. 2, comma 4, d.P.R. n. 380/2001 riconosce ai Comuni la potestà di disciplinare l’attività edilizia nel governo del territorio.

Il Fatto

Una società impugna davanti al TAR Veneto il silenzio-rigetto e poi il diniego espresso opposto dal Comune alla richiesta di sanatoria di opere eseguite in parziale difformità dal permesso di costruire. L’intervento contestato consiste nell’innalzamento di circa 40 cm di un sottotetto collocato nel centro storico, in adiacenza al municipio.

Il Comune, sulla base di rilievi topografici affidati a un tecnico terzo, ritiene l’opera non sanabile perché altera sagoma, altezza e volume dell’edificio, in contrasto con la scheda urbanistica dell’immobile e con le norme tecniche del piano degli interventi. Il TAR dichiara improcedibile il ricorso introduttivo e respinge i motivi aggiunti. La società appella.

La Motivazione della Corte

Il primo motivo investe il metodo di calcolo dell’altezza. Secondo l’appellante il Comune avrebbe misurato il tetto all’estradosso anziché all’intradosso e avrebbe utilizzato l’altezza di gronda invece della media tra le fronti, con la conseguenza che l’incremento rientrerebbe nella tolleranza del 2% e l’opera sarebbe addirittura legittima. Il Collegio respinge la tesi richiamando l’art. 16 delle N.T.A. del P.I., che individua l’altezza massima nel fronte più alto misurato all’intradosso dell’ultimo solaio praticabile o alla linea di gronda se più alta, senza prevedere alcuna media.

La scheda urbanistica, nella colonna dedicata alle progettualità assentibili, non prevede alcunché in ordine a superficie coperta, altezza in gronda e volume: lo stato di fatto non poteva quindi essere modificato. L’art. 63 delle N.T.O. richiamato dalla scheda ammette la sola ristrutturazione edilizia con identità di volume e sagoma. Il raffronto tra le altezze ante e post opera, ricostruito sulla base della relazione tecnica, conferma un incremento di cm. 41, superiore ai cm. 22 di tolleranza ammessi.

Né l’innalzamento può giustificarsi con l’adeguamento sismico: l’esigenza compare solo nella relazione allegata alla pratica di sanatoria e non nell’istanza originaria di permesso di costruire, mentre il sopralluogo congiunto conferma l’assenza di accorgimenti antisismici nel sottotetto. Il secondo motivo, che invoca la nozione di ristrutturazione edilizia dell’art. 3, comma 1, lett. d), d.P.R. n. 380/2001, è infondato perché la scheda comunale limita le fattispecie ammissibili senza derogare ai paradigmi definitori nazionali, in forza dell’art. 2, comma 4, d.P.R. n. 380/2001 e del principio di sussidiarietà.

Il terzo motivo concerne l’unità immobiliare di riferimento. Richiamando Cons. Stato, Sez. II, n. 2952 del 2024, il Collegio chiarisce che la tolleranza di cantiere si rapporta alla porzione di immobile cui l’abuso accede, non all’intero palazzo: diversamente si diluirebbe l’incremento su un’altezza maggiore. Anche assumendo il computo proposto dall’appellante, l’incremento di cm. 41 sforerebbe comunque il limite. L’istanza istruttoria è respinta perché spettava alla parte confutare in dettaglio le risultanze comunali.

Quanto alla memoria che invoca le nuove tolleranze introdotte dal d.l. n. 69/2024, convertito nella legge n. 105/2024, il Collegio ribadisce che la legittimità del diniego del 3 giugno 2021 va valutata con lo stato di diritto dell’epoca, richiamando Cons. Stato, Sez. III, n. 4168 del 2024. Resta salva la facoltà del Comune di rivalutare l’istanza originaria alla luce delle novità. L’appello è respinto, con compensazione delle spese.