Tolleranze costruttive calcolate solo sulle misure progettuali assentite (Cons. Stato n. 4283 del 27.05.2026)

Principi di diritto (Massima)
Le tolleranze costruttive disciplinate dall’art. 34, comma 2 ter, d.P.R. n. 380/2001 nel testo introdotto nel 2011 si calcolano sul 2 per cento delle misure progettuali della singola unità immobiliare e presuppongono un intervento già assentito dal titolo abilitativo. La percentuale non può essere riferita alla volumetria complessiva dell’edificio né a misure estranee al progetto. La tolleranza copre solo le divergenze esecutive minime, di regola impercettibili, e non opere nuove realizzate in sostituzione di un manufatto preesistente non contemplato dal titolo. Un manufatto siffatto costituisce opera abusiva, sanabile solo alle condizioni dell’art. 36 d.P.R. n. 380/2001. L’aumento di volume esclude inoltre l’accertamento di compatibilità paesaggistica ai sensi dell’art. 167 d.lgs. n. 42/2004.

Il Fatto

Il proprietario di un immobile nel centro storico di Verona presenta nel 2014 al Comune un’istanza ex art. 34, comma 2 ter, d.P.R. n. 380/2001 per l’ampliamento di un vano scala sul terrazzo e una domanda di sanatoria ex art. 36 d.P.R. n. 380/2001 per la diversa collocazione dell’area di sedime, oltre all’accertamento di compatibilità paesaggistica.

Il Comune rigetta le istanze con nota del 14 agosto 2014 e, successivamente, con provvedimento del 2 dicembre 2014. Il TAR Veneto, con la sentenza n. 1790/2023, respinge ricorso e motivi aggiunti. Il proprietario appella deducendo tra l’altro il travisamento della censura e l’erroneo riferimento, per il calcolo del 2%, al volume dell’intero edificio anziché all’unità immobiliare.

La Motivazione della Corte

Il Consiglio di Stato ricostruisce il quadro normativo applicabile ratione temporis. L’art. 34, comma 2 ter, d.P.R. n. 380/2001, introdotto nel 2011, esclude la parziale difformità in presenza di violazioni di altezza, distacchi, cubatura o superficie coperta che non eccedano, per singola unità immobiliare, il 2 per cento delle misure progettuali. Le modifiche successive, dall’art. 34 bis del 2020 alle previsioni del 2024, non si applicano alla vicenda ma confermano il criterio delle “misure previste dal titolo abilitativo”.

Il Collegio esclude che il parametro possa essere riferito all’incremento di volumetria dell’intero edificio. La percentuale, anche a voler considerare l’intera unità immobiliare, va calcolata sulle misure del progetto, che doveva già prevedere l’ampliamento poi realizzato in modo minimamente difforme. La giurisprudenza richiamata (Cons. Stato, sez. II, n. 2510 del 2024; sez. II, n. 4975 del 2024; sez. II, n. 9520 del 2023) circoscrive le tolleranze alle divergenze esecutive e alle minime imperfezioni, escludendo le opere qualificabili come aliquid novi rispetto al titolo.

Nessuna differenza presenta l’art. 46 del Regolamento edilizio comunale, interpretato in conformità alla norma statale. La Corte richiama la Corte costituzionale n. 24 del 2022, che ha qualificato le prescrizioni sulle tolleranze come norme fondamentali di riforma economico-sociale, omogenee sul territorio nazionale.

Nel caso concreto il titolo del 1996 non assentiva alcun ampliamento volumetrico per l’unità immobiliare del sesto piano. Il vano scala sul terrazzo del settimo piano risulta ampliato in modo consistente, con modifica del tetto in precedenza spiovente. Il manufatto, pur connesso alla scala di collegamento, ha consistenza autonoma rispetto al titolo: è un’opera realizzata ex novo in sostituzione di quella preesistente, non deriva da una modalità imprecisa di esecuzione e supera il limite del 2% rispetto al volume del vano scala preesistente. Irrilevante è il cavedio demolito nel 1996, non collegato ad alcuna ricostruzione del vano scala.

Quanto al profilo paesaggistico, l’aumento di volume esclude la sanatoria ai sensi dell’art. 167 d.lgs. n. 42/2004, che non consente l’accertamento di compatibilità per i lavori che abbiano determinato creazione di superfici utili o volumi ovvero aumento di quelli legittimamente realizzati. L’appello è pertanto infondato e viene respinto, con condanna alle spese liquidate in euro 4000,00 oltre accessori in favore del Comune.