Traslazione del manufatto e variazione essenziale: rileva la distanza dalla strada (Cons. Stato n. 4650 del 09.06.2026)

Principi di diritto (Massima)
La traslazione del manufatto rispetto alla localizzazione fissata nelle tavole del titolo abilitativo, ove incida sul rispetto della distanza minima dalla pubblica via, integra la variazione essenziale di cui all’art. 32, comma 1, lett. c), d.P.R. n. 380/2001, anche quando lo spostamento sia di lieve entità. Lo stato legittimo dell’immobile, ai sensi dell’art. 9-bis d.P.R. n. 380/2001, è quello risultante dal titolo che ne ha previsto la costruzione: un titolo successivo sana la difformità pregressa solo se questa ne costituisce oggetto specifico di valutazione e assenso. Su immobile sottoposto a vincolo paesaggistico, le variazioni essenziali sono considerate totale difformità ai sensi dell’art. 32, comma 3, d.P.R. n. 380/2001, con applicazione della sanzione demolitoria dell’art. 31. L’ordinanza di demolizione, atto vincolato, non richiede motivazione sulle ragioni di pubblico interesse ulteriori rispetto al ripristino della legalità violata, né la preventiva comunicazione di avvio del procedimento.

Il Fatto

La società proprietaria di una sala ristorante, ricompresa in un complesso turistico ricettivo, impugnava davanti al TAR Campania l’ordinanza con cui il Comune ingiungeva la demolizione dell’immobile, unitamente alla determina di avvio del procedimento di diniego del condono. Il Tribunale accoglieva il ricorso, rilevando che l’amministrazione non aveva considerato lo stato legittimo dell’edificio e i titoli abilitativi succedutisi nel tempo: la concessione in sanatoria del 1990, l’autorizzazione di abitabilità e agibilità e il permesso di costruire del 2011. Secondo il primo giudice, la sagoma planimetrica attuale coincideva per dimensione e volume con quella assentita e l’ubicazione corrispondeva a quella delle tavole allegate ai titoli.

Il Comune appellava, contestando l’apprezzamento dei titoli edilizi. Il Consiglio di Stato disponeva istruttoria, onerando entrambe le parti di depositare una relazione sui titoli rilasciati dopo la concessione del 1983, corredata dagli elaborati grafici idonei a individuare l’esatta localizzazione del manufatto. All’esito dell’istruttoria la causa passava in decisione.

La Motivazione della Corte

Il Collegio ricostruisce la sequenza dei titoli. La concessione del 1983 assentiva un manufatto adibito a vivaio, da collocare a trenta metri dalla pubblica via. Il permesso del 1990 consentiva il solo mutamento di destinazione d’uso da vivaio a ristorante, senza modifica di superficie e area di ingombro; l’autorizzazione del 1993 riguardava opere interne, senza variazione di superfici, volumetria e destinazione. Nessuno di questi atti dava atto della traslazione già compiuta.

L’istruttoria accertava che il manufatto era stato realizzato a distanza variabile dalla strada, con oltre centotrenta metri quadrati di costruzione fuori dal sito assentito, in area gravata da vincolo assoluto di inedificabilità e paesaggistico. Lo spostamento aveva liberato lo spazio per depositi e cucine abusivi, poi acquisiti al patrimonio comunale. La Corte esclude che la sagoma coincida con quella dei titoli successivi e qualifica l’intervento come variazione essenziale.

Il passaggio centrale riguarda lo stato legittimo. Ai sensi dell’art. 9-bis d.P.R. n. 380/2001 esso è determinato dal titolo che ha previsto la costruzione; un titolo posteriore sana la difformità pregressa solo se la valuta specificamente e la assenta. L’autorizzazione del 1990, consentendo il solo mutamento di destinazione del realizzato, non opera alcuna approvazione della traslazione, non segnalata alla pubblica amministrazione. Il Collegio richiama l’orientamento secondo cui la nozione di totale difformità comprende ogni significativa traslazione incidente sulle distanze minime o sulla destinazione urbanistica dei suoli (Cons. Stato n. 104/2020; n. 5948/2023; n. 6023/2023).

Respinta la tesi della tolleranza esecutiva ex art. 34-bis d.P.R. n. 380/2001, la traslazione eccede in modo macroscopico qualsiasi nozione di tolleranza. Poiché l’immobile è vincolato, l’art. 32, comma 3 equipara ope legis le variazioni essenziali alla totale difformità, con conseguente sanzione demolitoria (Cons. Stato n. 2814/2025).

Quanto ai profili procedimentali, la Corte ritiene infondate le censure sull’interesse pubblico e sulla mancata comunicazione di avvio: l’ordine di demolizione è atto vincolato, l’interesse al ripristino è in re ipsa e l’omissione non invalida l’atto ai sensi dell’art. 21-octies l. n. 241/1990 (Cons. Stato n. 6404/2023; Ad. Plen. n. 9/2017). L’appello è accolto, la sentenza riformata e il ricorso originario respinto, con condanna alle spese.