La variante a mezzo ZeMeT non sana l’eccesso di cubatura già illegittimo (TAR Trentino-Alto Adige n. 231 del 20.08.2025)

Principi di diritto (Massima)
La presentazione, a mezzo ZeMeT, di una variante al progetto assentito non incide sulla legittimità della concessione edilizia già impugnata. La ZeMeT è atto privato, non è un provvedimento amministrativo e non è impugnabile innanzi al giudice amministrativo, sicché la volumetria in essa rideterminata non sostituisce quella oggetto di titolo edilizio e non rende improcedibile il motivo che censura il superamento della cubatura massima. Ove il progetto assentito ecceda la cubatura consentita, la concessione è illegittima e va annullata, senza che l’adeguamento successivo e unilaterale del privato possa sanare l’eccesso. Resta ferma, per altro verso, l’autonomia della valutazione del giudice sulla cubatura delle parti aperte dell’edificio: solo i volumi interamente chiusi dalle superfici perimetrali generano baumassa.

Il Fatto

Una società proprietaria di un immobile in zona residenziale storica impugna la concessione edilizia rilasciata dal Comune per la ristrutturazione con ampliamento e demolizione-ricostruzione di un fabbricato confinante. La ricorrente, titolare dell’edificio vicino e destinataria di un intervento che incide sui rapporti di vicinato, deduce plurimi vizi: incompatibilità dell’intervento con la tipologia prevista dallo strumento urbanistico, errata determinazione della cubatura esistente, illegittimo ricorso al bonus volumetrico energetico, violazione dell’obbligo di convenzionamento e incompletezza del titolo.

Nel corso del giudizio, espletata consulenza tecnica d’ufficio, la controinteressata deposita a mezzo ZeMeT una variante con cui riduce il volume complessivo entro il limite assentito, chiedendo dichiararsi improcedibile la censura sulla cubatura. La ricorrente eccepisce l’inammissibilità della variante e, in subordine, prospetta questione di legittimità costituzionale delle norme provinciali che le attribuiscono effetto immediato.

La Motivazione della Corte

Il collegio respinge anzitutto l’eccezione di difetto di interesse. La sola vicinato non basta, ma la regola va temperata quando l’edificio è direttamente confinante e si deducono lesioni di distanze e rischi sull’immobile in demolizione e ricostruzione. Nel caso concreto i rilievi sulla possibile compromissione dell’edificio ristrutturato e sull’aumento di volumetria sono plausibili, il che rende ammissibile l’impugnazione, sia pure con verifica dell’interesse motivo per motivo.

Il primo motivo è inammissibile e comunque infondato. La variante urbanistica che ha mutato la tipologia di intervento per l’unità minima non è stata impugnata e si è consolidata. La previsione dello strumento di recupero che consente l’abbattimento e la ricostruzione con innalzamento delle linee di gronda costituisce deroga espressa all’art. 103, comma 24, LG n. 9/2018, la cui disciplina del fedele ripristino opera solo in mancanza di diversa previsione dello strumento urbanistico.

Il secondo motivo è infondato: la cubatura esistente è stata fissata dallo stesso strumento urbanistico non impugnato e non può essere contestata in via indiretta. Il terzo motivo è parzialmente fondato. Richiamando l’art. 2, comma 1, lett. g), DLH n. 24/2020, il collegio afferma che solo i volumi delimitati da superfici perimetrali chiuse costituiscono baumassa; ne segue che logge e porticati aperti non vanno computati. La circolare provinciale ha valore meramente interpretativo, non normativo.

Il consulente ha però rilevato che la cubatura progettuale, correttamente ricalcolata, supera di 19,15 m³ il limite assentito. Il collegio ritiene che lo spessore del solaio del volume in questione vada computato, perché concorre a formare la superficie chiusa. Sulla variante a mezzo ZeMeT, si afferma che essa ha effetto immediato ma resta atto privato, non impugnabile, e non può sostituire la volumetria oggetto della concessione impugnata: sarebbe altrimenti leso il diritto di difesa della ricorrente. Il sesto motivo è tardivo. Ne consegue l’annullamento della concessione.