Variazione di sagoma e fiscalizzazione dell’abuso edilizio (Cons. Stato n. 5110 del 25.06.2026)

Principi di diritto (Massima)
La verifica della variazione essenziale per modifica della sagoma, ai fini dell’applicazione della disciplina sulle difformità edilizie, non può essere frazionata con riferimento alla singola unità immobiliare. In presenza di un fabbricato composto da più unità e assentito con un unico titolo edilizio, il raffronto va compiuto rispetto alla sagoma complessiva dell’edificio. Il vincolo paesaggistico sopravvenuto non costituisce ostacolo automatico alla fiscalizzazione dell’abuso quando le difformità risalgono alla fase originaria di costruzione. L’Amministrazione che intenda negare la sanatoria pecuniaria deve motivare in modo puntuale la non coevità delle opere e non può desumerla da una variazione catastale che attiene alla sola rappresentazione interna dell’unità immobiliare.

Il Fatto

Gli appellanti sono proprietari, in proprio e quali eredi, di un’unità immobiliare sita nel Comune di Tarquinia, posta al secondo piano di un fabbricato di maggiore consistenza, assentito con licenza edilizia del 1970 e successiva variante del 1971, con ultimazione entro il dicembre 1972. Sull’area è stato poi imposto il vincolo paesaggistico con d.m. del 19 gennaio 1977.

Dagli accertamenti emerge che l’unità, assentita per una superficie lorda di mq 58,36, presenta in realtà mq 73,71, per ampliamenti realizzati in corso d’opera. La Regione Lazio ha concluso favorevolmente il procedimento di compatibilità paesaggistica, ritenendo le opere anteriori al vincolo. Gli interessati hanno poi rinunciato alla sanatoria edilizia e chiesto la fiscalizzazione dell’abuso ai sensi dell’art. 34, comma 2, d.P.R. n. 380/2001. Il Comune ha respinto l’istanza con provvedimento del 25 gennaio 2021, valorizzando il vincolo, la non coevità delle opere, la qualificazione come ristrutturazione edilizia in totale difformità e il superamento delle soglie regionali. Il TAR Lazio, con sentenza n. 18214 del 5 dicembre 2023, ha respinto il ricorso, ritenendo dirimente il superamento del limite del 10% calcolato sulla singola unità. Propongono appello i proprietari.

La Motivazione della Corte

Il Collegio accoglie il primo motivo. Il TAR aveva fondato la decisione sul dato della verificazione, secondo cui la variazione di sagoma sarebbe pari al 71%, ma tale percentuale era stata calcolata assumendo come termine di raffronto la sola unità immobiliare degli appellanti. L’impostazione non è condivisibile: la sagoma è la conformazione planivolumetrica della costruzione e riguarda l’ingombro esterno dell’edificio. In presenza di un fabbricato con più unità e un unico titolo edilizio, il raffronto deve essere compiuto rispetto al fabbricato nel suo complesso. Il dato del 71% non poteva quindi essere assunto come elemento dirimente ai fini dell’art. 17, comma 1, lett. e), l.r. Lazio n. 15/2008.

Venuto meno il profilo ritenuto assorbente, il Consiglio di Stato esamina le ulteriori censure. Gli elementi istruttori depongono per la riconducibilità delle difformità alla fase originaria di realizzazione del fabbricato. La Regione aveva ritenuto le opere realizzate in sede di costruzione, anteriormente al vincolo del 1977. Il verificatore ha confermato che la planimetria catastale del 1971 coincide sostanzialmente con lo stato attuale dei luoghi e che la variazione catastale del 2018 non ha comportato modifiche della consistenza edilizia.

Il Comune non poteva quindi desumere dalla variazione catastale del 2018 la prova di un intervento successivo, perché essa attiene alla rappresentazione interna dell’unità e non alla realizzazione di nuovi volumi. Neppure la documentazione fotografica richiamata nel provvedimento è sufficiente. La motivazione comunale risulta così priva di adeguato supporto istruttorio sul punto decisivo della datazione delle opere.

Da tale accertamento deriva anche l’erroneità del richiamo all’art. 33 d.P.R. n. 380/2001: la vicenda non riguarda un autonomo intervento di ristrutturazione in totale difformità, ma difformità risalenti al fabbricato assentito nel 1971. È fondato anche il profilo sul vincolo paesaggistico sopravvenuto: le disposizioni che gli attribuiscono rilievo presuppongono un intervento eseguito su immobile già vincolato. Quanto alla soglia del 2% della lett. c), il richiamo si inserisce in una motivazione complessivamente viziata: l’Amministrazione avrebbe dovuto verificare l’incidenza delle difformità rispetto al fabbricato unitariamente assentito.

Resta ferma la possibilità di riedizione del potere, nel rispetto del principio del tempus regit actum. Le questioni di legittimità costituzionale, prospettate in via subordinata, restano assorbite. L’appello è accolto e i provvedimenti impugnati sono annullati; le spese del doppio grado sono compensate.