Vendita di fabbricato da demolire non è cessione di area edificabile (Cass. civ. Sez. V n. 19953 del 17.07.2025)

Principi di diritto (Massima)
In linea con una ricostruzione uniforme delle imposte dirette e delle imposte indirette, che trova fondamento nella normativa e nella giurisprudenza eurounitaria, la vendita di fabbricato da demolire non è, di per sé, riqualificabile come vendita di terreno edificabile attraverso l’art. 20 del d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131. Non rileva in senso contrario la mera menzione, nell’atto, del rilascio di un titolo edilizio legittimante la demolizione e la ricostruzione, totali o parziali, del preesistente fabbricato ovvero la costruzione di un nuovo edificio sull’area di risulta. La clausola generale di interpretazione dell’atto registrato opera sugli elementi desumibili dal documento, prescindendo da quelli extratestuali, salvo il diverso rilievo dell’art. 10-bis della legge n. 212/2000.

Il Fatto

Con rogito notarile del 29 marzo 2012, in esecuzione di un preliminare registrato e trascritto nel 2010, la società acquirente ha acquistato un complesso immobiliare composto da tre unità a uso industriale e una pertinenza abitativa. Nell’atto le parti avevano menzionato il permesso di ampliamento, previa demolizione, rilasciato dal Comune a favore dell’acquirente, per realizzare un edificio residenziale.

L’Agenzia delle Entrate ha rettificato il valore dichiarato e ha riqualificato la compravendita di fabbricato come cessione di area edificabile ex art. 20 del d.P.R. n. 131/1986, recuperando le maggiori imposte, con applicazione dell’aliquota dell’8% anziché del 7%. Il giudice di primo grado aveva accolto i ricorsi dei contribuenti; la C.T.R. Toscana, in riforma, ha accolto l’appello dell’ufficio. Il ricorso per cassazione dei contribuenti è affidato a otto motivi.

La Motivazione della Corte

La Corte, dopo aver qualificato l’Agenzia delle Entrate mera intimata per la tardiva e inammissibile costituzione, esamina congiuntamente il quinto, sesto e settimo motivo, incentrati sull’omessa pronuncia in ordine alla riqualificazione e sulla violazione dell’art. 20 del d.P.R. n. 131/1986. La C.T.R. non si era pronunciata sul punto, né poteva desumersene un rigetto implicito, per la carenza di un collegamento logico-giuridico con la decisione sulla congruità della stima.

Il percorso argomentativo muove dalle imposte dirette. L’art. 67, comma 1, lett. b), del d.P.R. n. 917/1986 non è applicabile alle cessioni aventi ad oggetto un terreno sul quale insiste un fabbricato, già edificato. L’entità sostanziale dell’edificio non può mutarsi in terreno suscettibile di potenzialità edificatoria sulla base di presunzioni derivate da elementi interni alla sfera dei contraenti e la cui realizzazione è futura, eventuale e rimessa a un soggetto diverso.

La Corte enuncia i corollari consolidati: la distinzione tra edificato e non edificato è alternativa esclusiva, senza tertium genus; la cessione di un edificio non è riqualificabile come cessione del terreno sottostante neppure se la volumetria non è integralmente assorbita; la pattuizione di demolire e ricostruire non muta la qualificazione; il potere di riqualificazione dell’amministrazione trova un limite nella tassatività delle previsioni legislative.

Sul versante delle imposte indirette, il precedente orientamento favorevole all’ufficio è ormai superato. Alla luce della giurisprudenza eurounitaria, il regime della cessione di fabbricati si applica quando la demolizione è operazione economicamente indipendente dalla vendita; la sola intenzione delle parti non prevale sulle risultanze oggettive dell’operazione. La novellata disciplina dell’art. 20 impone di applicare l’imposta secondo l’intrinseca natura e gli effetti giuridici dell’atto, prescindendo da elementi extratestuali.

Ne deriva l’accoglimento del quinto, sesto e settimo motivo, il rigetto degli altri e l’assorbimento dell’ottavo, con cassazione della sentenza e rinvio alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Toscana, in diversa composizione, anche per le spese di legittimità.