Veranda su balcone è nuova costruzione e necessita di permesso di costruire (Cons. Stato n. 2249 del 17.03.2026)

Principi di diritto (Massima)
La veranda realizzata mediante chiusura di un balcone con struttura stabilmente fissata integra un nuovo locale autonomamente utilizzabile e determina aumento di volumetria e modificazione del prospetto, con la conseguenza che è soggetta al preventivo permesso di costruire ai sensi dell’art. 10, comma 1, lett. c), d.P.R. n. 380/2001. Tale opera non è qualificabile come pertinenza urbanistica, nozione riservata ai soli manufatti di modesta entità e accessori rispetto all’opera principale, restando esclusa quando si realizzino nuovi volumi o si alteri la sagoma dell’edificio. L’ordine di demolizione costituisce atto di natura vincolata, per la cui adozione non è necessaria una valutazione specifica dell’interesse pubblico concreto e attuale, né la comparazione con gli interessi privati, non essendo configurabile un affidamento tutelabile alla conservazione di una situazione di fatto abusiva. All’attività di repressione degli abusi edilizi non si applicano le garanzie partecipative, non risultando necessaria la comunicazione di avvio del procedimento.

Il Fatto

I proprietari di un immobile in Roma, per successione e in regime di indivisione, hanno realizzato una veranda di 3,70 x 3,78 metri, con altezza variabile da 1,85 a 2,80 metri e copertura in pannello coibentato, mediante chiusura di un balconcino su due lati con finestre in alluminio anodizzato poggianti su parapetto e muratura preesistente. L’immobile ricade nei tessuti della città da ristrutturare di cui all’art. 52 delle N.T.A. del P.R.G. comunale.

Il dante causa aveva presentato istanza di condono per la regolarizzazione di un unico pannello in vetro con telaio in alluminio. L’istanza è stata rigettata e alla stessa ha fatto seguito la determinazione dirigenziale recante l’ordine di demolizione delle opere abusive. Il TAR Lazio ha respinto il ricorso, ritenendo l’opera idonea ad aumentare la superficie utile dell’abitazione in assenza di titolo edilizio. Gli eredi hanno proposto appello, articolando quattro motivi.

La Motivazione della Corte

Il Consiglio di Stato muove da una premessa processuale: la mancata impugnazione del diniego di condono rende definitive le relative statuizioni, con la conseguenza che le censure volte a negare il carattere abusivo dell’opera attraverso una diversa qualificazione risultano inammissibili.

Nel merito, il Collegio esclude la qualificazione dell’opera in termini di pertinenza urbanistica. La nozione è applicabile solo a opere di modesta entità e accessorie rispetto all’opera principale, come i piccoli manufatti per il contenimento di impianti tecnologici. Manca invece la natura pertinenziale quando siano realizzati nuovi volumi, ovvero una veranda che alteri la sagoma dell’edificio.

Sul piano normativo, la Corte richiama l’art. 10, comma 1, lett. c), d.P.R. n. 380/2001: le opere di ristrutturazione edilizia necessitano di permesso di costruire se comportano un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente, con modifiche del volume o dei prospetti. Le verande realizzate su balconata, quali strutture fissate stabilmente al pavimento che chiudono parte del balcone con aumento di volumetria e modifica del prospetto, sono soggette al preventivo rilascio del titolo. La veranda integra un nuovo locale autonomamente utilizzabile che si aggrega all’organismo preesistente, trasformandolo in termini di sagoma, volume e superficie, secondo l’insegnamento di Cons. Stato, Sez. VI, n. 6627 del 23.07.2024.

Quanto alle doglianze procedimentali, il Collegio ribadisce che la sanzione ripristinatoria è atto vincolato: non richiede la valutazione specifica delle ragioni di interesse pubblico né la comparazione con gli interessi privati, non essendo ammissibile un affidamento tutelabile alla conservazione di una situazione abusiva (Cons. Stato, Sez. VI, n. 4368 del 17.07.2018 e n. 10 del 03.01.2022). L’ordine di demolizione contiene motivazione adeguata quando descrive gli interventi abusivamente effettuati.

Infine, la repressione degli abusi edilizi mediante ordine di demolizione costituisce attività di natura vincolata, non assistita da particolari garanzie partecipative, tanto da non ritenersi necessaria la previa comunicazione di avvio del procedimento (Cons. Stato, Sez. VI, n. 2523 del 05.04.2022). L’appello è pertanto respinto, con condanna dell’appellante alle spese del grado.