Interesse a ricorrere e vista mare nel permesso di costruire nonostante vicinitas (Cons. Stato n. 5886 del 07.07.2025)

Principi di diritto (Massima)
In materia edilizia la vicinitas è idonea a comprovare la sola legittimazione a ricorrere, ma non soddisfa automaticamente anche l’interesse ad agire, che richiede la dimostrazione dello specifico pregiudizio arrecato dall’iniziativa edilizia e dell’utilità concreta dell’annullamento del titolo. L’opposizione del terzo all’atto ampliativo della sfera giuridica altrui non può risolversi in una surrettizia azione popolare. L’inammissibilità per carenza di interesse deve però risultare in modo pacifico dalla lettura degli atti e dei documenti; nei casi dubbi non può negarsi una tutela di merito. La compromissione, anche parziale, della visualità panoramica sul mare di cui goda in via esclusiva l’immobile del ricorrente integra un interesse differenziato rispetto a quello della generalità dei consociati.

Il Fatto

Il ricorrente, usufruttuario, e il nudo proprietario di un appartamento collocato ai piani alti di un complesso condominiale sul lungomare di Jesolo impugnavano il permesso di costruire rilasciato dal Comune a una società per la ristrutturazione con sopraelevazione di un immobile vicino, destinato a diventare un fabbricato di sette piani e ventuno metri di altezza. Secondo i ricorrenti l’intervento avrebbe ridotto la vista mare, con conseguente diminuzione del pregio e del valore commerciale dell’appartamento.

Il TAR Veneto, Sezione Seconda, dichiarava il ricorso inammissibile: i due edifici non erano confinanti né adiacenti, ma a una quarantina di metri, su un lungomare affollato, e la posizione dei ricorrenti era analoga a quella di un’ampia platea di soggetti i cui immobili non erano fronte mare; indimostrata inoltre la riduzione di valore. Proponevano appello i privati, riproponendo anche i motivi di merito non esaminati in primo grado.

La Motivazione della Corte

Il Collegio affronta anzitutto la questione preliminare, condividendo l’insegnamento dell’Adunanza Plenaria n. 22/2021: la possibilità del terzo di opporsi a un atto ampliativo in campo edilizio non può tradursi in una azione popolare, e la mera vicinitas non radica da sola la posizione sostanziale, occorrendo un concreto interesse ad agire. Il TAR aveva però operato un esame congiunto dei due requisiti, traendone l’inesistenza dell’interesse dalla distanza e dalla molteplicità degli edifici circostanti.

Su questo punto il Consiglio di Stato dissentì: le fotografie prodotte mostrano che il condominio degli appellanti si staglia con altezza molto superiore agli edifici vicini e gode di una visualità sul mare di cui nessun altro immobile adiacente, neppure in posizione più avanzata verso la spiaggia, dispone. La sopraelevazione contestata ridurrebbe in parte quella visuale a 180 gradi. Gli altri edifici richiamati dal primo giudice non hanno caratteristiche tali da far ritenere la posizione dei ricorrenti indistinta rispetto alla platea.

Il Collegio riconosce che si tratta di un caso al limite, perché la vista non viene esclusa ma solo peggiorata. Da qui la regola processuale: nei casi dubbi non si può negare una tutela di merito, poiché l’inammissibilità per carenza di interesse deve emergere in modo pacifico dagli atti. Il ricorso è pertanto dichiarato ammissibile.

Passando al merito, la censura sull’altezza è infondata: l’edificio non supera l’altezza massima del fabbricato circostante più alto, che è proprio quello degli appellanti, e il criterio della quota zero ex art. 44 del Regolamento edilizio comunale è stato correttamente applicato. La doglianza sulle distanze è inammissibile, riguardando proprietà di terzi e un articolo del regolamento non impugnato. La censura sulla volumetria trascura che il volume dello stato di fatto era già accertato con provvedimento del 2012. Infine l’autorizzazione paesaggistica risulta motivata in relazione alle osservazioni ex art. 10-bis legge n. 241/1990. L’appello è accolto quanto all’ammissibilità e respinto nel merito, con condanna alle spese.