Vincolo paesaggistico ostativo al terzo condono per abusi maggiori (Cons. Stato n. 2386 del 20.03.2026)

Principi di diritto (Massima)
In materia di terzo condono edilizio, la presenza sull’area di un vincolo paesaggistico costituisce ostacolo automatico alla sanatoria degli abusi c.d. maggiori, ai sensi dell’art. 32, comma 27, lett. d), del decreto-legge 30 settembre 2003, n. 269. La circostanza che la zona sia di fatto urbanizzata non legittima ulteriori abusi né supera il divieto di sanatoria. La disciplina del terzo condono è complessivamente più restrittiva rispetto a quella del primo condono di cui alla legge 28 febbraio 1985, n. 47. L’accoglimento di una domanda di condono per uno solo dei fabbricati non si estende ad altro immobile non compreso nell’oggetto del provvedimento finale, anche se la relativa domanda è testualmente richiamata.

Il Fatto

Gli appellanti, fratelli e comproprietari pro indiviso di due immobili ad uso abitativo siti in Frascati, frazione Vermicino, hanno presentato nel corso del tempo diverse domande di condono edilizio ex legge n. 47/1985 e decreto-legge n. 269/2003. Dopo un primo riscontro comunale del 2006, che subordinava il rilascio dei titoli in sanatoria all’intonacatura e tinteggiatura dei manufatti, sugli immobili venivano eseguiti ampliamenti, con sopraelevazione di due piani su un fabbricato e realizzazione di parapetto, terrazzo e nuovo corpo di fabbrica sull’altro.

Le ulteriori domande di condono presentate nel 2004 venivano respinte dal Comune con provvedimento del 25 novembre 2010, per la duplice ragione del vincolo paesaggistico e della non conformità urbanistica. Seguiva il diniego del 13 settembre 2011 sulla domanda del 1986 relativa al fabbricato al civico 13, sul rilievo dell’avvenuta modifica dell’immobile in pendenza della domanda. Il TAR Lazio respingeva ricorso e motivi aggiunti; di qui l’appello.

La Motivazione della Corte

Il Collegio affronta anzitutto il tema dell’estensione del permesso di costruire in sanatoria del 21 giugno 2012. L’appello sostiene che quel titolo avrebbe accolto anche la domanda relativa al civico 13; la tesi non regge. La motivazione del provvedimento menziona esclusivamente l’immobile al civico 17 (poi 19) e lo descrive analiticamente, mentre il secondo manufatto non figura nell’oggetto della determinazione finale.

Il richiamo testuale, nel titolo in sanatoria, della domanda n. 9923 del 1986 — pure riferita al civico 13 — non vale a configurare una volontà provvedimentale su quel diverso immobile. La ricostruzione è avvalorata dal successivo diniego reso proprio sulla domanda riguardante il civico 13 e dalla nota comunale del 2006, che richiama il nulla osta paesaggistico testualmente riferito al solo civico 19.

Accertato ciò, resta legittimo il diniego del terzo condono per entrambi i fabbricati. In presenza di abusi maggiori, qualificati come nuova costruzione per l’aumento di superficie e di cubatura, opera in modo automatico la causa ostativa dell’art. 32, comma 27, lett. d), d.l. n. 269/2003. La Corte rinvia sul punto, ai sensi dell’art. 88, comma 2, lett. d), cod. proc. amm., alla giurisprudenza amministrativa, da ultimo ribadita da Cons. Stato, Sez. II, n. 497 del 2026 e Sez. IV, n. 9671 del 2025.

Nessun rilievo assume il grado di sviluppo urbanistico della zona. Da un lato esso non legittima ulteriori abusi; dall’altro si infrange contro il divieto di sanatoria, che si colloca in una disciplina complessiva del terzo condono più restrittiva rispetto al primo. È parimenti legittimo il diniego impugnato con motivi aggiunti, posto che gli ampliamenti del civico 13 sono pacifici.

L’appello è quindi respinto, con conferma della sentenza di primo grado. La risalenza della vicenda e la sua peculiarità in fatto, segnata da una pluralità di domande con esiti opposti, giustificano la compensazione delle spese.