Zone B costiere e schede PAE: no a inedificabilità automatica (Cons. Stato n. 223 del 10.01.2026)

Principi di diritto (Massima)
Le schede PAE del PPTR della Puglia non costituiscono regolamento, perché contengono previsioni puntuali per singoli ambiti territoriali e difettano di generalità, astrattezza e innovatività. Esse vanno interpretate secondo l’art. 79 delle NTA, il cui inciso “fatto salvo” richiama l’art. 90, comma 3: le aree classificate come zone omogenee A o B al 6 settembre 1985 sfuggono alla previsione generale di inedificabilità della scheda. Su tali aree permane il vincolo ex art. 136 e 157 d.lgs. n. 42/2004 e occorre l’autorizzazione paesaggistica, ma la Soprintendenza non può opporre la disciplina vincolistica in termini aprioristici. Deve invece verificare in concreto il pregiudizio ai valori tutelati, tanto più se il parere è reso su una domanda di condono edilizio ex legge n. 47/1985.

Il Fatto

La proprietaria di un’abitazione e di un vano rimessa in località costiera presentava istanza di permesso di costruire in sanatoria ai sensi della legge n. 47/1985, per opere in parte difformi dalla licenza edilizia del 1977 e in parte in ampliamento. L’Unione dei Comuni rilasciava l’autorizzazione paesaggistica per il fabbricato principale, esprimendo però parere sfavorevole sul manufatto accessorio, in adesione alla nota della Soprintendenza che lo riteneva in contrasto con l’art. 45 delle NTA del PPTR e con la scheda PAE0074, trovandosi nella fascia dei 300 metri dal mare.

Il TAR Puglia, Lecce, n. 1677/2022 accoglieva il ricorso, disapplicando la scheda e annullando il diniego, con salvezza della rivalutazione concreta. Il Ministero e la Soprintendenza appellavano, deducendo violazione del d.lgs. n. 42/2004, eccesso di potere giurisdizionale e sconfinamento nel merito tecnico-scientifico.

La Motivazione della Corte

Il Collegio ritiene di poter omettere l’esame della questione preliminare di improcedibilità per sopravvenuta autorizzazione del 2023 e permesso in sanatoria del 2025: le Amministrazioni non hanno dedotto nulla e l’appello è comunque infondato.

La vicenda rientra nella questione dell’inedificabilità relativa dei lotti nella fascia costiera classificati come zona B al 6 settembre 1985 ma ricadenti in aree di notevole interesse pubblico ex artt. 136 e 157. Il Consiglio richiama l’orientamento delle sentenze n. 7065, 6937 e 7067 del 2023 e della Sez. IV n. 5482 del 19 giugno 2024: sussiste astratta assentibilità paesaggistica, previa valutazione concreta dell’intervento.

La Corte conferma che si applica l’art. 142, comma 4, d.lgs. n. 42/2004 e non l’esenzione del comma 2. Ribadisce però che le schede PAE non sono regolamenti, e ne offre una lettura alternativa a quella del primo giudice. L’art. 90, comma 3, delle NTA non è vuoto di contenuto: esclude le aree A e B dall’applicazione meccanica del sistema del PPTR. Nell’incertezza tra letture, va scelta quella più liberale, coerente con il principio per cui la norma va interpretata nel senso in cui abbia effetto.

Il TAR ha quindi correttamente censurato la valutazione astratta della Soprintendenza, che ha opposto il vincolo come ostacolo assoluto anziché verificare dimensioni, peculiarità costruttive e interazione con i coni visuali. Quanto al condono, richiamando la Sez. VI n. 231/2014, la Corte ribadisce che le valutazioni non vanno espresse come per una costruzione ex novo, applicando “draconianamente” le norme di inedificabilità: occorre una valutazione di compatibilità con il contesto e i valori del vincolo. Nella specie la Soprintendenza ha trattato l’istanza come un’ordinaria richiesta di titolo ex novo, senza considerare gli artt. 32 e 33 della legge n. 47/1985.

L’appello è respinto, con motivazione integrata e corretta; le spese del grado sono compensate per la novità e complessità della questione.