Edilizia agevolata, prezzo sotto la soglia tabellare non è nullo (Cass. civ. Sez. II n. 11574 del 30.04.2024)

Principi di diritto (Massima)
In materia di edilizia residenziale popolare ed agevolata, ai sensi dell’art. 35 della legge n. 865 del 1971, la clausola di determinazione convenzionale del prezzo di cessione del diritto di superficie, prevista nel contratto preliminare tra costruttore promittente venditore e promissario acquirente, è nulla soltanto quando ecceda il prezzo stabilito nella presupposta convenzione tra costruttore ed ente territoriale. La norma fissa un prezzo massimo, non un prezzo imposto: è dunque consentito alle parti concordare un prezzo inferiore a quello tabellare. Ne consegue che, ove il prezzo contrattuale sia inferiore, il trasferimento ex art. 2932 c.c. va subordinato al solo pagamento del residuo differenziale tra importo pattuito e somma già corrisposta.

Il Fatto

Il promissario acquirente aveva convenuto in giudizio la società promittente venditrice per ottenere l’esecuzione in forma specifica del contratto preliminare di trasferimento del diritto di proprietà superficiaria su una porzione di immobile costruito in forza di convenzione con il Comune, oltre al risarcimento del danno e alla restituzione delle somme versate in eccedenza. Nelle more la società era fallita e la curatela era subentrata nel giudizio.

Il Tribunale aveva dichiarato illegittimo il recesso della curatela ai sensi dell’art. 72 del regio decreto n. 267 del 1942 e disposto il trasferimento, subordinandolo al pagamento di un saldo di prezzo determinato secondo la convenzione. La Corte di appello di Firenze aveva dapprima respinto la domanda, sul presupposto dell’avvenuto scioglimento del preliminare; la Cassazione, con una prima pronuncia, aveva accolto i motivi sul punto. La causa, riassunta, si è conclusa in sede di rinvio con la subordinazione del trasferimento al pagamento di una somma superiore a quella pattuita.

La Motivazione della Corte

Il ricorrente censura la sentenza di rinvio per aver ravvisato la nullità parziale della clausola che determinava un prezzo inferiore a quello c.d. tabellare, parametrato nella convenzione tra ente territoriale e costruttore.

La Corte ritiene la censura fondata. L’art. 35 della legge n. 865 del 1971, perseguendo lo scopo di agevolare l’acquisto da parte dei soggetti meno abbienti, prevede espressamente la nullità parziale solo per l’ipotesi di determinazione del prezzo in misura superiore, e per la parte eccedente, rispetto a quello stabilito nella convenzione, con inserzione automatica dell’importo inferiore. La norma, dunque, fissa un limite massimo e non impone un prezzo unico possibile.

Il Collegio richiama il principio già enunciato dalla Cass. n. 25320/2019 e, sostanzialmente, dalla Cass. n. 8138/2004: il prezzo di cessione degli alloggi in regime di edilizia agevolata è quello massimo consentito, ma non l’unico possibile, restando salva l’autonomia delle parti nel concordare un prezzo inferiore. Nello stesso senso si segnala la più recente Cass. n. 377/2024, secondo cui, in assenza di clausola o di criteri di determinazione nella convenzione, il proprietario non è vincolato a rivendere a un prezzo predeterminato.

Ne deriva che la sentenza impugnata, nel subordinare il trasferimento al pagamento di una somma superiore a quella pattuita, ha fatto applicazione errata della disciplina. Il primo motivo è accolto, con assorbimento degli altri; la sentenza è cassata con rinvio alla Corte di appello di Firenze, in diversa composizione, che regolerà anche le spese di legittimità e si conformerà al principio di diritto enunciato.