Servitù su edificio da costruire: prescrizione dal negozio e non dal manufatto (Cass. civ. Sez. II n. 21232 del 30.07.2024)

Principi di diritto (Massima)
La convenzione diretta alla costituzione di una servitù a favore o a carico di un edificio da costruire, ai sensi dell’art. 1029, secondo comma, cod. civ., dà luogo a un rapporto di natura obbligatoria, che assume carattere reale solo nel momento in cui l’edificio è costruito. Ne consegue che i diritti fondati su quel vincolo si prescrivono secondo le norme ordinarie in materia di obbligazioni, con decorrenza dalla data della convenzione e non dalla costruzione del manufatto. Non trova applicazione il termine ventennale stabilito dall’art. 1073 cod. civ. per le ordinarie servitù prediali, né rileva, in senso contrario, il non uso del diritto di servitù, il cui termine decorre solo dal completamento dell’opera.

Il Fatto

Una proprietaria di una porzione di fabbricato ha citato in giudizio i vicini, eredi del dante causa, per ottenere la rimozione del solaio di copertura realizzato su una chiostrina interna al cortile. La ricorrente assumeva che l’opera fosse stata eseguita in forza di un accordo intercorso tra le parti danti causa, ormai prescritto, e che il manufatto non fosse assentibile secondo la disciplina urbanistica.

Il Tribunale di Nocera Inferiore ha rigettato la domanda. La Corte d’appello di Salerno ha confermato la decisione, escludendo la prescrizione per mancato decorso del termine ventennale previsto per i diritti reali. La causa è giunta in cassazione.

La Motivazione della Corte

Il Collegio ha esaminato il primo motivo, con cui la ricorrente denunciava l’errata applicazione degli artt. 1029, comma 2, e 2939 cod. civ.. Secondo la tesi censoria, la norma sulla costituzione di servitù a vantaggio di un edificio da costruire dà vita a un contratto ad effetti obbligatori, che si tramutano in reali solo al momento in cui l’opera viene in essere; il diritto sarebbe quindi soggetto alla prescrizione ordinaria decorrente dalla data del negozio.

La Corte ha ritenuto la doglianza fondata. Dal contenuto del negozio richiamato in sentenza emergeva che, al momento della stipula, non erano presenti gli elementi necessari per la costituzione della servitù: non si trattava dunque di mera mancanza di utilitas, dipendente da una futura destinazione del fondo dominante, ma della diversa ipotesi del secondo comma dell’art. 1029 cod. civ.

Il Collegio ha richiamato il proprio consolidato indirizzo. A differenza della fattispecie del primo comma, in cui la servitù, sebbene costituita per un vantaggio futuro, viene a esistenza immediatamente, la convenzione del secondo comma dà luogo a un rapporto obbligatorio suscettibile di tramutarsi in rapporto reale solo quando l’edificio è costruito. Solo da quel momento inizia a decorrere il termine di prescrizione per non uso del diritto di servitù (Sez. II n. 10486 del 2018).

Ne deriva che i diritti fondati sul vincolo, finché esso rimane obbligatorio, si prescrivono secondo le norme ordinarie in materia di obbligazioni, con decorrenza dalla data della convenzione e non dalla costruzione dell’edificio (Sez. II n. 2432 del 2011). Trattandosi di effetti obbligatori e non reali, opera l’ordinario termine di prescrizione e non quello ventennale sancito dall’art. 1073 cod. civ. (Sez. II n. 32858 del 2022).

Il Collegio ha dichiarato di condividere tale indirizzo e di volerne dare continuità. Ha quindi accolto il primo motivo, dichiarando assorbiti i motivi dal secondo al quarto, e ha cassato la sentenza impugnata con rinvio alla Corte d’appello di Salerno, in diversa composizione, anche per il regolamento delle spese del giudizio di legittimità.