Terzo condono, abusi maggiori non sanabili in area paesaggistica vincolata (Cons. Stato n. 3679 del 11.05.2026)

Principi di diritto (Massima)
Ai sensi dell’art. 32, comma 27, lett. d), del d.l. n. 269/2003, convertito dalla legge n. 326/2003, le opere abusive c.d. maggiori realizzate su immobili soggetti a vincolo paesaggistico non sono suscettibili di sanatoria, anche quando siano conformi alle norme urbanistiche e alle prescrizioni degli strumenti urbanistici e pure se il vincolo non comporti inedificabilità assoluta. Sono sanabili, se conformi agli strumenti urbanistici e previo parere dell’autorità preposta al vincolo, soltanto gli interventi minori di restauro, risanamento conservativo e manutenzione straordinaria. La disciplina regionale del Lazio, recata dall’art. 3, comma 1, lett. b), L.R. n. 12/2004, nel prevedere l’ostatività anche del vincolo sopravvenuto, adotta un regime più restrittivo di quello statale, legittimamente, perché rafforza la tutela di interessi ambientali e paesaggistici. Grava sul richiedente l’onere probatorio di dimostrare la natura minore dell’abuso e l’assenza di aumento di volumetria.

Il Fatto

Una società presenta nel 2004 domanda di condono edilizio ex legge n. 326/2003 per l’ampliamento in difformità dal titolo abilitativo di una porzione di edificio quadrifamiliare, situato in area individuata nel P.R.G. e ricadente nel perimetro del Parco Regionale. Il Comune, dopo il preavviso ex art. 10-bis legge n. 241/1990 notificato all’attuale intestatario dell’immobile, nega la sanatoria con determina dirigenziale, rilevando che il manufatto è stato realizzato in area vincolata ai sensi del d.lgs. n. 42/2004 e non è quindi sanabile ex art. 32, comma 27, lett. d), legge n. 326/2003 e art. 3, comma 1, lett. b), L.R. Lazio n. 12/2004.

Il TAR Lazio respinge il ricorso. L’interessato appella, deducendo travisamento in fatto: la palazzina sarebbe stata costruita entro il 31 marzo 2003 in forza di autorizzazione del 2002 e di nulla osta paesaggistico del 2001, con difformità di sola natura tecnico-urbanistica, senza aumento di cubatura. Il Comune resiste. La causa giunge in decisione all’udienza del 28 aprile 2026.

La Motivazione della Corte

Il Consiglio di Stato respinge l’appello. Anzitutto ritiene irrilevante la dedotta coincidenza di passaggi motivazionali con altra sentenza del TAR: in appello va verificata la correttezza dei principi affermati e la loro applicabilità al caso concreto, non la genesi redazionale della decisione.

Nel merito, il Collegio accerta che l’immobile ricade su area sottoposta a vincolo paesaggistico già esistente prima della concessione dell’aprile 2002, e che il nulla osta dell’Ente Parco del 1° agosto 2001 riguardava il progetto originario, non quanto poi realizzato. Le difformità consistono in una differenza di cubatura interna al sottotetto e nel mutamento di destinazione d’uso dei locali al piano terra e seminterrato.

La Corte richiama l’art. 32, comma 27, lett. d), d.l. n. 269/2003, che vieta la sanatoria degli abusi realizzati in aree vincolate, e la giurisprudenza amministrativa (Sez. VI n. 6182/2019 e n. 2518/2015): le condizioni di sanabilità devono ricorrere congiuntamente, e il difetto di una sola è sufficiente a precludere il condono. La norma statale esige, tra l’altro, che le opere siano conformi alle norme urbanistiche e alle prescrizioni degli strumenti urbanistici.

Sul versante regionale, l’art. 3, comma 1, lett. b), L.R. Lazio n. 12/2004 è letto alla luce della Corte costituzionale n. 181/2021: il c.d. terzo condono ha carattere eccezionale e ambito oggettivo più circoscritto, con effetto ostativo anche dei vincoli che comportano inedificabilità relativa. Il legislatore regionale può rafforzare la considerazione degli interessi ambientali e paesaggistici, purché non ampli gli spazi applicativi del condono. La Corte richiama altresì Cons. Stato n. 9856/2024 e Cass. pen. n. 40676/2016: in area vincolata sono sanabili solo gli interventi minori di cui ai numeri 4, 5 e 6 dell’allegato 1, previo parere dell’autorità preposta.

Il provvedimento di diniego evidenzia quindi un abuso con realizzazione di nuova volumetria, e l’appellante non ha assolto l’onere probatorio sulla natura minore dell’intervento. L’aumento volumetrico preclude il condono. Il rigetto del primo motivo assorbe le altre censure; le spese seguono la soccombenza.