Condono edilizio: limiti volumetrici cumulativi e silenzio assenso sui requisiti sostanziali (Cons. Stato n. 4290 del 20.05.2025)

Principi di diritto (Massima)
In tema di condono edilizio, i limiti volumetrici posti dalla normativa regionale di settore — segnatamente il venti per cento della volumetria della costruzione originaria e i 200 metri cubi — non operano disgiuntamente, ma congiuntamente, dovendosi escludere la sanatoria quando sia superato anche uno solo di essi. La norma che fissa la cubatura massima sanabile costituisce limite assoluto e inderogabile, che si aggiunge come norma di chiusura al limite percentuale. Quanto al silenzio assenso sull’istanza di condono, il suo perfezionamento non richiede il solo decorso del termine, ma anche l’acquisizione della prova dei requisiti soggettivi e oggettivi di sanabilità dell’abuso. L’attestazione asseverata prevista dalla legge regionale, lungi dal condizionare la formazione del silenzio, conferma che la ricorrenza di quei requisiti è necessaria. Il giudice verifica d’ufficio le condizioni dell’azione, ma sulla base degli atti di causa.

Il Fatto

Un ente ecclesiastico civilmente riconosciuto ha impugnato davanti al TAR Lazio il diniego opposto da Roma Capitale alla domanda di permesso di costruire in sanatoria presentata ai sensi della legge n. 326/2003 per l’ampliamento, pari a mq 224 e mc 672, dei locali di una scuola professionale per infermieri di sua proprietà.

Il diniego si fondava sull’esubero delle opere rispetto alla cubatura sanabile di mc 200 stabilita dall’art. 2, comma 1, lett. a), della legge regionale del Lazio n. 12/2004. Il TAR ha respinto il ricorso, ritenendo non perfezionato il silenzio assenso e i limiti volumetrici inderogabili. L’appellante ha proposto domanda cautelare, accolta dalla Sezione con ordinanza n. 453 del 5 febbraio 2025.

La Motivazione della Corte

Il Consiglio di Stato esamina anzitutto il motivo con cui l’appellante sostiene l’anteriorità al 1967 del manufatto, che avrebbe reso inutile il condono. Il tema, introdotto solo con la memoria di primo grado, è diverso da quello perimetrato con la domanda demolitoria: le risultanze prodotte, per ammissione della stessa parte, costituiscono al più un indizio, insufficiente a fondare una declaratoria di cessata materia del contendere, che presuppone il pieno soddisfacimento della pretesa.

Nel merito dell’interpretazione dell’art. 2, comma 1, lett. a), l.r. n. 12/2004, la Sezione richiama l’orientamento consolidato (Sez. VI n. 1107 del 2019, n. 9805 del 2022, n. 10506 del 2023; Sez. II n. 6272 del 2020): i limiti volumetrici operano congiuntamente, in coerenza con l’analoga previsione statale dell’art. 25 del d.l. n. 269/2003. La Corte cost. n. 302 del 1996 ha chiarito che la cubatura massima sanabile è limite assoluto e inderogabile, norma di chiusura volta a evitare che fabbricati di considerevole volumetria si amplino ulteriormente in modo notevole.

Quanto al silenzio assenso, il precedente invocato dall’appellante (Sez. VI n. 5746 del 2022) concerneva il diverso istituto dell’art. 20 del d.P.R. n. 380/2001 e svolgeva quelle considerazioni solo in via incidentale. Per l’orientamento prevalente, condiviso dalla Cass. pen. Sez. III n. 55374 del 2018, nel condono il silenzio richiede la prova dei requisiti sostanziali, pur registrandosi decisioni di segno contrario (Sez. II n. 660 del 2025; Sez. VII n. 3051 del 2025).

Dirimente è la disciplina regionale: l’art. 6, comma 3, l.r. n. 12/2004, come integrato nel 2016, prevede che l’attestazione asseverata riguardi anche l’esistenza dei requisiti soggettivi e oggettivi. La mancata attestazione non impedisce la formazione del silenzio, ma ciò conferma che quei requisiti sono necessari. L’appello è pertanto respinto, con compensazione delle spese per la peculiarità della vicenda.