Lotto libero e capacità edificatoria residua prevalgono sul dato catastale (TAR Toscana n. 783 del 26.06.2024)

Principi di diritto (Massima)
In un ambito urbanistico classificato come assetti urbani recenti suscettibili di limitati incrementi del carico insediativo, la nuova edificazione è ammessa solo in presenza di un lotto libero. Il presupposto va accertato sul piano urbanistico e catastale, non già su quello della mera capacità edificatoria residua. Se la particella catastale è già parzialmente occupata da un edificio preesistente e non è stata frazionata dopo la sua costruzione, il lotto non è libero, con la conseguenza che tutte le altre condizioni previste dalle norme tecniche sono irrilevanti. La limitazione introdotta dal regolamento urbanistico, che distingue gli ambiti a nuovo insediamento da quelli a incremento limitato, costituisce esercizio non irragionevole della discrezionalità amministrativa in materia di governo del territorio.

Il Fatto

Il ricorrente ha presentato al Comune di Pisa un’istanza di permesso di costruire per realizzare un edificio ad uso civile abitazione con piscina privata su un’area ricadente nel comparto Q3c del regolamento urbanistico. Il Dirigente del Servizio Edilizia Privata ha respinto l’istanza con provvedimento n. 8 del 25.11.2021, rilevando che il lotto non possedeva i requisiti di edificabilità prescritti dall’art. 4.6 delle norme tecniche di attuazione.

Il diniego si fondava su un dato specifico: nella medesima particella catastale insisteva già un edificio per civile abitazione accatastato nel 1969. Il lotto, pertanto, non poteva qualificarsi come libero. Il ricorrente ha impugnato il provvedimento e, in via subordinata, gli artt. 4.6 e 1.2.2.4 delle N.T.A., deducendo l’illegittimità del diniego, l’erroneo richiamo al regolamento regionale applicabile e l’irragionevolezza della disciplina urbanistica.

La Motivazione della Corte

Il Collegio affronta anzitutto la questione centrale: la nozione di lotto libero richiamata dall’art. 1.2.2.4 delle N.T.A. Il provvedimento impugnato richiama la definizione dell’allegato A al regolamento regionale n. 64 R dell’11 novembre 2013, che individua il lotto urbanistico di riferimento nella porzione di terreno la cui relazione qualificata con un edificio assume rilevanza ai fini dell’applicazione degli strumenti comunali.

Il Tribunale osserva che la particella catastale oggetto dell’intervento è già parzialmente occupata da un edificio accatastato nel 1969 e non è stata frazionata dopo la sua costruzione. Ne deriva che, indipendentemente dalla residua capacità edificatoria, pacificamente esistente, il lotto non può considerarsi libero. La tesi del ricorrente, secondo cui la nozione andrebbe riferita alla capacità edificatoria e non al dato catastale, non viene accolta: in mancanza del presupposto del lotto libero, ogni altra condizione prevista dalla norma tecnica — parametri Ifs, Rc e similari — diventa irrilevante.

Il secondo motivo, relativo all’errato riferimento al regolamento regionale n. 39 R del 2018 in luogo di quello del 2013, è dichiarato inammissibile per difetto di specificazione delle ragioni di incidenza sulla motivazione. Nel merito è comunque infondato: le N.T.A. comunali sono state approvate con delibera pubblicata il 26.07.2017, mentre il regolamento regionale del 2018 è entrato in vigore solo successivamente, cosicché il regolamento urbanistico non avrebbe potuto richiamarne le definizioni.

Quanto al terzo motivo, il Collegio ritiene ragionevole la scelta di limitare la nuova edificazione negli ambiti Q3c ai soli lotti liberi. La distinzione rispetto ad ambiti come il Q3e, dove la nuova edificazione è ammessa in linea di principio, riflette una precisa scelta di governo del territorio: contenere l’incremento del carico insediativo in contesti già edificati. Il ricorso è quindi respinto, con condanna del ricorrente alle spese processuali liquidate in euro 3.500,00 oltre accessori.