Albergo escluso tra gli edifici residenziali ammessi a demolizione e ricostruzione (C.G.A.R.S. n. 83 del 03.02.2025)

Principi di diritto (Massima)
La disciplina regionale siciliana del c.d. piano casa di cui alla l.r. n. 6/2010 è volta alla riqualificazione del patrimonio edilizio ad uso residenziale e non si estende agli immobili a destinazione alberghiera, che l’art. 10, comma 2, l.r. n. 6/2010 espressamente esclude dagli interventi di ampliamento, demolizione e ricostruzione. Il cambio di destinazione d’uso resta tuttavia ammissibile, ai sensi dell’art. 3, comma 6, l.r. n. 6/2010, ove gli strumenti urbanistici comunali non lo precludano. Il provvedimento che nega in radice l’accesso al beneficio, omettendo ogni valutazione sul punto, è viziato per difetto di istruttoria e di motivazione. Quanto alla formazione del titolo edilizio tacito, il procedimento delineato dall’art. 2 l.r. n. 17/1994 è bifasico: solo il decorso del termine di trenta giorni dalla comunicazione di inizio lavori consolida il silenzio-assenso e preclude l’esercizio del potere di autotutela.

Il Fatto

La società appellante presenta nel 2012 al Comune di Messina un’istanza di concessione edilizia ai sensi dell’art. 3 l.r. n. 6/2010, per demolire e ricostruire con ampliamento del 25 per cento un fabbricato ricadente in zona B1 del P.R.G., destinando parte dei piani ad attività alberghiera e parte a residenza. Decorsi i settantacinque giorni previsti dall’art. 2 l.r. n. 17/1994 senza riscontro, la società ritiene formatosi il silenzio-assenso.

Il Comune avvia l’autotutela e annulla la concessione tacita sul duplice rilievo della destinazione alberghiera dell’immobile e del computo volumetrico non conforme. Il TAR Sicilia, sede di Catania, respinge il ricorso. La società appella deducendo l’errata valutazione della partecipazione procedimentale, la formazione del titolo tacito, l’inclusione degli alberghi tra gli edifici residenziali e l’erroneo conteggio dei volumi.

La Motivazione della Corte

Sul primo motivo, il Collegio condivide in astratto il principio secondo cui l’Amministrazione, procedendo in autotutela, deve esaminare tutta la documentazione in atti, comprese le osservazioni spontanee. Nella specie la nota della società non risulta però inserita nell’iter procedimentale quale riscontro al preavviso di diniego; la parte non ha esercitato la partecipazione attivata dall’avviso, con violazione del principio di leale collaborazione. L’Amministrazione ha comunque motivato sui profili della residenzialità e del computo volumetrico.

Sul secondo motivo, il C.G.A.R.S. ritiene infondata la tesi dell’avvenuto consolidamento del titolo. L’art. 2 l.r. n. 17/1994 delinea un procedimento bifasico: la prima fase si chiude con il decorso dei settantacinque giorni, la seconda con il provvedimento espresso o con il decorso di trenta giorni dalla comunicazione di inizio lavori. Solo all’esito di quest’ultima il silenzio-assenso si consolida e sottrae la pratica al governo dell’Amministrazione, come affermato da Cons. Giust. Amm. Reg. Sic., Sez. Riun., n. 238 del 2019 e n. 75 del 2019. Nel caso concreto la seconda fase non si è perfezionata, sicché il potere di verifica permane e non sussisteva alcun obbligo motivazionale aggravato.

Sul terzo ordine di censure, la Corte esclude che il richiamo alla giurisprudenza del Consiglio di Stato sia pertinente, poiché in quel precedente la questione non era decisa. La l.r. n. 6/2010 è diretta alla riqualificazione degli edifici ad uso residenziale, comprensivo degli uffici, mentre per gli usi diversi dall’abitativo opera l’art. 10, che al comma 2 esclude espressamente gli immobili alberghieri e turistico-ricettivi. La conferma sistematica viene dall’art. 84, comma 6, l.r. n. 11/2010, che ha esteso l’art. 3 ai soli edifici dell’imprenditore agricolo. La ratio è confortata dalla Corte cost. n. 121 del 2010 e dai lavori preparatori della disciplina nazionale sul piano casa, volta all’incremento del patrimonio abitativo.

Il Collegio osserva tuttavia che l’appellante non contesta tanto il limite del beneficio quanto l’ammissibilità del cambio di destinazione d’uso, consentito dall’art. 3, comma 6, l.r. n. 6/2010 nei limiti degli strumenti urbanistici, che nella specie non lo precludono. Il provvedimento risulta pertanto viziato per difetto di istruttoria e motivazione, avendo escluso a priori l’applicabilità della disciplina.

Poiché l’atto è plurimotivato, la Corte accoglie parzialmente l’appello e dispone una verificazione affidata all’Ing. Capo del Genio civile di Catania sul computo dei volumi preesistenti, su quelli di progetto e sulla conformità all’ampliamento consentito, con anticipo di duemila euro a carico dell’appellante e termini di centoventi e sessanta giorni. La definizione del terzo motivo e delle spese è rinviata a separato decreto.