Canone ridotto in cambio della rinuncia all’avviamento: il locatore paga le tasse sull’intero (Cass. civ. Sez. V n. 2891 del 09.02.2026)

Principi di diritto (Massima)
In tema di reddito dei fabbricati, la nullità della clausola del contratto di locazione di immobile adibito ad uso diverso da quello abitativo, che prevede una riduzione del canone a fronte della rinuncia preventiva all’indennità di avviamento commerciale, determina l’inopponibilità ai fini fiscali della riduzione, in quanto corrispettivo di una pattuizione illecita, con la conseguenza che il reddito da locazione, ai fini dell’art. 37 del TUIR, deve essere determinato sulla base del canone pattuito al lordo della riduzione illegittima. (Rv. 678012-01)

Il Fatto

Una contribuente, proprietaria di numerosi immobili nel Comune di Napoli, aveva dichiarato per l’anno d’imposta 2012 i canoni percepiti in base a contratti di locazione tutti registrati. Tre di questi contratti, relativi a locali commerciali, erano stati rinnovati a seguito di una trattativa con i conduttori e prevedevano una riduzione del canone per i primi sei anni, a fronte della rinuncia preventiva degli inquilini all’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale. L’Agenzia delle Entrate aveva notificato un avviso di accertamento, contestando un maggior reddito e le relative imposte, sul presupposto della nullità di tale clausola per violazione dell’art. 79 della l. n. 392 del 1978.

La Commissione tributaria provinciale di Napoli aveva accolto il ricorso della contribuente, richiamando il principio della libera determinazione del canone nelle locazioni non abitative. La Commissione tributaria regionale della Campania aveva invece accolto l’appello dell’Ufficio. La contribuente ha proposto ricorso per cassazione con tre motivi: ultrapetizione e violazione dei criteri di interpretazione del contratto, per aver la CTR ricostruito d’ufficio la volontà delle parti; violazione degli artt. 41-bis e 38 del d.P.R. n. 600 del 1973, perché l’accertamento parziale non consentirebbe il ricorso a presunzioni; violazione degli artt. 26 e 37 TUIR. L’Agenzia ha resistito con controricorso.

La Motivazione della Corte

La Corte esamina congiuntamente il primo e il terzo motivo e li giudica infondati. Riconosce che il ragionamento della CTR, incentrato su una ricostruzione della volontà comune delle parti, si discosta dal fulcro della controversia, ma ricorda che il giudice di legittimità può correggere la motivazione in diritto quando il dispositivo è conforme a diritto (art. 384, comma 4, c.p.c.) e, in caso di omessa pronuncia su una questione infondata che non richiede accertamenti di fatto, può decidere nel merito senza rinvio (Cass. n. 10773/2024; Cass. n. 7629/2021; Cass. n. 16171/2017).

La questione centrale è la validità della clausola con cui il conduttore rinuncia in anticipo all’indennità di avviamento in cambio di un canone ridotto. L’art. 79 della l. n. 392 del 1978 sancisce la nullità di ogni pattuizione diretta ad attribuire al locatore vantaggi in contrasto con la legge. Secondo l’orientamento consolidato e prevalente della Corte (Cass. n. 18359/2010; Cass. n. 2494/2009; Cass. n. 24458/2007; Cass. n. 12320/2005), i diritti del conduttore possono essere negoziati solo dopo che sono sorti ed entrati nel suo patrimonio, tipicamente con conciliazioni o transazioni; la rinuncia preventiva è nulla perché elude in anticipo la tutela di norme imperative. La giurisprudenza invocata dalla ricorrente in senso contrario è minoritaria.

La nullità della rinuncia, che costituiva la controprestazione della riduzione, travolge anche la clausola di riduzione per mancanza della sua causa sinallagmatica. Ne consegue che il “canone risultante dal contratto” di cui all’art. 37 TUIR va identificato nell’importo pattuito in misura piena: la riduzione, legata a un patto nullo, è giuridicamente inefficace e non rileva per il reddito fondiario, che ai sensi dell’art. 26 TUIR concorre al reddito complessivo indipendentemente dalla percezione. Anche il secondo motivo è infondato: l’accertamento parziale ex art. 41-bis non è un metodo autonomo ma una modalità procedurale che segue le regole ordinarie, può fondarsi su qualsiasi elemento, anche induttivo, e non richiede elementi certi ma presunzioni gravi, precise e concordanti (Cass. n. 27039/2025). Il ricorso è rigettato, con condanna della ricorrente alle spese del giudizio di legittimità, liquidate in 4.500 euro per compensi oltre spese prenotate a debito, e con attestazione dei presupposti per il versamento dell’ulteriore contributo unificato.