Art. 1122-bis c.c. – Impianti non centralizzati di ricezione radiotelevisiva e di produzione di energia da fonti rinnovabili: ambito applicativo, limiti, poteri dell’assemblea, prova del pregiudizio e giurisprudenza
L’art. 1122-bis c.c. disciplina il diritto del singolo condomino di installare impianti non centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per la produzione di energia da fonti rinnovabili destinati al servizio della propria unità immobiliare, entro un modello normativo che privilegia la facoltà individuale ma la coordina con la tutela delle parti comuni, della stabilità, della sicurezza, del decoro architettonico e del pari uso degli altri condomini (Corte Suprema di Cassazione, ord. n. 1337/2023; Tribunale di Catania, sent. n. 2562/2025; Tribunale di Torino, sent. n. 1872/2025).
Il dato centrale che la giurisprudenza di legittimità pone in evidenza è la distinzione tra installazioni che non rendono necessarie modificazioni delle parti comuni e installazioni che invece tali modificazioni richiedono: nel primo caso il condomino può procedere senza preventiva autorizzazione assembleare; nel secondo si apre lo spazio dei poteri conformativi dell’assemblea previsti dal terzo comma della norma (Corte Suprema di Cassazione, ord. n. 1337/2023; Tribunale di Catania, sent. n. 2562/2025; Tribunale di Vibo Valentia, ord. reclamo 11/04/2025).
Cosa prevede l’articolo
Installazioni libere e installazioni che richiedono modificazioni delle parti comuni
Ne deriva che l’art. 1122-bis c.c. non attribuisce all’assemblea un generale potere autorizzatorio preventivo su ogni impianto individuale, ma soltanto poteri di regolazione, cautela e ripartizione dell’uso quando l’intervento interferisca realmente con le parti comuni in misura tale da esigerne la modificazione (Corte Suprema di Cassazione, ord. n. 1337/2023; Tribunale di Catania, sent. n. 2562/2025; Tribunale di Torino, sent. n. 1872/2025). Il coordinamento sistematico con l’art. 1102 c.c. è costante nei precedenti più recenti, poiché il diritto del singolo all’installazione non può tradursi in appropriazione sostanzialmente esclusiva del bene comune né nella compressione del diritto al pari uso degli altri condomini (Corte d’Appello di Bologna, sent. n. 417/2025; Tribunale di Torino, sent. n. 1872/2025).
Ambito oggettivo di applicazione: titolarità della superficie
Un problema interpretativo preliminare riguarda l’esatta area materiale di operatività della norma: la giurisprudenza di merito più recente chiarisce che l’art. 1122-bis c.c. presuppone che l’installazione riguardi o parti comuni oppure parti di proprietà esclusiva dell’interessato; se la superficie sulla quale si intende collocare l’impianto non rientra in nessuna di tali categorie rispetto al condomino richiedente, la norma non opera e il richiamo ad essa resta improprio (Tribunale di Varese, sent. 23/04/2025). Questo arresto sposta l’attenzione dalla sola tipologia dell’impianto al presupposto proprietario o di comunione della superficie interessata, imponendo una rigorosa verifica della titolarità del tetto, del lastrico o della falda concreta.
Preventiva notizia all’amministratore e poteri dell’assemblea
L’obbligo di comunicazione preventiva ha funzione informativa e di controllo, ma non si risolve automaticamente in un meccanismo autorizzatorio generalizzato, né la sua omissione determina di per sé l’illegittimità dell’opera in mancanza di prova di un concreto pregiudizio ai beni o agli interessi tutelati dalla norma (Tribunale di Torino, sent. n. 1872/2025; Tribunale di Vibo Valentia, ord. reclamo 11/04/2025; Tribunale di Reggio Emilia, sent. n. 1096/2024). Parallelamente, l’assemblea può prescrivere modalità alternative di esecuzione, imporre cautele a salvaguardia della stabilità, della sicurezza e del decoro, e, ove richiesto, ripartire l’uso del lastrico solare o di altra superficie comune, ma questi poteri sussistono solo quando vi sia il presupposto normativo delle modificazioni necessarie delle parti comuni e non giustificano un divieto assoluto arbitrario (Corte Suprema di Cassazione, ord. n. 1337/2023; Tribunale di Catania, sent. n. 2562/2025; Tribunale di Vibo Valentia, ord. reclamo 11/04/2025). La regola di fondo è netta: il potere assembleare è conformativo e cautelare, non impeditivo in via di principio, salvo che l’intervento incida realmente su beni comuni o interessi collettivi protetti (Corte Suprema di Cassazione, ord. n. 1337/2023; Tribunale di Torino, sent. n. 1872/2025).
Applicazione pratica
Il parere contrario dell’assemblea e l’interesse ad agire
La Cassazione del 2023, seguita espressamente dal Tribunale di Catania, distingue con precisione il semplice parere contrario o ricognitivo dell’assemblea dal vero diniego lesivo: se l’intervento non richiede modificazioni delle parti comuni, il voto contrario dell’assemblea non produce di per sé un pregiudizio concreto e può difettare l’interesse del condomino all’impugnazione, poiché l’annullamento della delibera non gli conferirebbe un’utilità ulteriore rispetto alla facoltà che già gli spetta ex lege (per legge) (Corte Suprema di Cassazione, ord. n. 1337/2023; Tribunale di Catania, sent. n. 2562/2025). Diversamente, quando il deliberato assembleare incide su un intervento che comporta modificazioni delle parti comuni, o comunque si traduce in un ostacolo sostanziale all’esercizio del diritto del condomino, la questione dell’interesse ad agire deve essere valutata in concreto, anche alla luce del contenuto effettivo della delibera e delle sue conseguenze pratiche (Tribunale di Torino, sent. n. 1872/2025).
Decoro architettonico, stabilità e sicurezza
Il limite del decoro architettonico resta centrale anche in questa materia, ma non può essere affermato in termini astratti o meramente assertivi, bensì richiede una verifica concreta dell’impatto dell’impianto sull’armonia dell’edificio, sulla sua visibilità, sulle dimensioni, sul colore, sulla collocazione e, quando rilevante, sul pregio storico o paesaggistico del fabbricato (Cass. n. 20248/2016; Tribunale di Varese, sent. n. 48/2024; Tribunale di Bolzano, sent. n. 626/2024; Tribunale di Vibo Valentia, ord. reclamo 11/04/2025). La Cassazione del 2016, pur relativa a un caso non identico, è utilizzabile come precedente sistematico perché fissa il principio secondo cui la valutazione del decoro architettonico costituisce tipico apprezzamento di fatto del giudice di merito, sindacabile in sede di legittimità soltanto nei limiti del vizio motivazionale consentito (Cass. n. 20248/2016). In sede di merito, il Tribunale di Varese del 2024 e il Tribunale di Bolzano del 2024 insistono sul carattere visibile e significativo dell’alterazione e sulla necessità di valutare l’impianto nel contesto unitario dell’edificio, mentre il Tribunale di Vibo Valentia valorizza in senso opposto la corretta integrazione dell’impianto nella copertura per escludere, in concreto, la violazione del decoro (Tribunale di Varese, sent. n. 48/2024; Tribunale di Bolzano, sent. n. 626/2024; Tribunale di Vibo Valentia, ord. reclamo 11/04/2025). Quanto alla stabilità e alla sicurezza, il Tribunale di Catania sottolinea che le contestazioni del condominio devono essere sorrette da adeguata prova tecnica e non possono restare mere allegazioni difensive, tanto più quando non sia stata richiesta una CTU idonea a verificare l’incidenza dell’intervento (Tribunale di Catania, sent. n. 2562/2025).
Pari uso della cosa comune e proporzionalità dell’occupazione
Il terreno applicativo più delicato dell’art. 1122-bis c.c. è oggi rappresentato dal rapporto con l’art. 1102 c.c., poiché l’installazione dell’impianto individuale su tetti o lastrici comuni è lecita solo finché non sottragga agli altri condomini la possibilità di un analogo o proporzionato utilizzo del medesimo bene comune (Corte d’Appello di Bologna, sent. n. 417/2025; Tribunale di Torino, sent. n. 1872/2025). La Corte d’Appello di Bologna offre un contributo particolarmente importante, affermando che la superficie rilevante non è la mera estensione geometrica della copertura, ma la superficie concretamente e utilmente fruibile per installazioni equivalenti, con la conseguenza che un impianto sovradimensionato o mal collocato può ledere il pari uso pur senza occupare materialmente tutto il lastrico (Corte d’Appello di Bologna, sent. n. 417/2025). Il Tribunale di Torino si colloca sulla stessa linea, ricostruendo un principio di proporzionalità millesimale dell’occupazione e chiarendo che l’art. 1122-bis c.c. non deroga al limite generale del pari uso, ma ne costituisce applicazione speciale in materia di impianti individuali (Tribunale di Torino, sent. n. 1872/2025).
Onere della prova e ruolo della CTU
Su tutti i profili decisivi dell’art. 1122-bis c.c. — titolarità della superficie, necessità o meno di modificazioni delle parti comuni, impatto su stabilità, sicurezza e decoro, effettiva lesione del pari uso — la giurisprudenza è univoca nel valorizzare la prova tecnica e, in particolare, la consulenza tecnica d’ufficio (Tribunale di Varese, sent. 23/04/2025; Tribunale di Torino, sent. n. 1872/2025; Corte d’Appello di Bologna, sent. n. 417/2025). Il Tribunale di Varese del 2025 fonda la decisione proprio sulle risultanze planimetriche della CTU per stabilire se la porzione di copertura fosse o meno comune all’istante, mentre la Corte d’Appello di Bologna attribuisce valore decisivo all’accertamento tecnico sia per misurare la superficie residua disponibile sia per apprezzare i problemi manutentivi e di sicurezza (Tribunale di Varese, sent. 23/04/2025; Corte d’Appello di Bologna, sent. n. 417/2025). La sola allegazione del pregiudizio o della pericolosità non basta: le domande demolitorie o inibitorie esigono specificità probatoria, documentazione fotografica e, quando necessario, supporto peritale (Cass. n. 20248/2016; Tribunale di Varese, sent. n. 48/2024; Tribunale di Reggio Emilia, sent. n. 1096/2024).
Rapporti con delibere assembleari e validità
Il Tribunale di Bolzano del 2024, in una fattispecie di installazione su lastrico solare, si muove sul terreno del rapporto tra atto di amministrazione e tutela del decoro, affermando che anche quando l’operazione non sia qualificabile come innovazione in senso tecnico, resta comunque illegittima la deliberazione che leda l’interesse individuale del condomino alla conservazione del decoro architettonico (Tribunale di Bolzano, sent. n. 626/2024). Questa decisione mostra che il tema non si esaurisce nel diritto del singolo installante, ma investe anche la validità delle delibere che autorizzino o tollerino installazioni altrui lesive dei limiti sostanziali della norma.
Profili paesaggistici e pubblicistici
L’ordinanza del Tribunale di Vibo Valentia introduce un importante chiarimento di coordinamento: i profili paesaggistici e autorizzativi possono assumere rilievo fattuale e probatorio, ma non sostituiscono l’accertamento condominiale sui limiti di stabilità, sicurezza e decoro, dovendosi preliminarmente verificare anche la concreta esistenza del vincolo e l’eventuale operatività di regimi esentativi (Tribunale di Vibo Valentia, ord. reclamo 11/04/2025). Nella stessa direzione, la Corte d’Appello di Bologna ribadisce che l’eventuale illegittimità urbanistica non basta automaticamente a fondare la tutela condominiale, se non sia dimostrata la lesione del pari uso o degli altri interessi protetti (Corte d’Appello di Bologna, sent. n. 417/2025).
I rimedi
I rimedi emergenti dalla casistica sono principalmente inibitori, conformativi e ripristinatori: il giudice può ordinare il ridimensionamento dell’impianto, la rimozione parziale o totale, l’esecuzione di opere di adeguamento, la redazione di un progetto esecutivo conforme e, nei casi più gravi, il ripristino dello stato dei luoghi, talora assistito da misure coercitive indirette (Corte d’Appello di Bologna, sent. n. 417/2025; Tribunale di Varese, sent. n. 48/2024). Quanto alle domande risarcitorie, il danno non è in re ipsa (per il fatto stesso) e richiede puntuale prova del nesso causale e del quantum, con rigore probatorio ulteriore rispetto alla mera illegittimità dell’opera (Tribunale di Varese, sent. n. 48/2024).
Giurisprudenza
Problema: quando l’assemblea può esercitare poteri autorizzatori o conformativi rispetto a un impianto individuale non centralizzato, e quale valore ha il voto contrario dell’assemblea. Principio: l’assemblea non ha un generale potere autorizzatorio preventivo, ma solo poteri di regolazione, cautela e ripartizione dell’uso quando l’intervento richieda modificazioni delle parti comuni; se l’intervento non le richiede, il voto contrario non produce di per sé un pregiudizio concreto. Conseguenza pratica: può difettare l’interesse del condomino a impugnare un parere contrario meramente ricognitivo, poiché l’annullamento non gli conferirebbe un’utilità ulteriore rispetto alla facoltà che già gli spetta ex lege (Corte Suprema di Cassazione, ord. n. 1337/2023).
Problema: quale onere probatorio grava sul condominio che contesti un impianto individuale per motivi di stabilità o sicurezza. Principio: le contestazioni devono essere sorrette da adeguata prova tecnica e non possono restare mere allegazioni difensive. Conseguenza pratica: la mancata richiesta di una CTU idonea a verificare l’incidenza dell’intervento indebolisce la posizione del condominio; il parere contrario privo di modificazioni necessarie delle parti comuni non fonda di per sé un interesse a impugnare (Tribunale di Catania, sent. n. 2562/2025).
Problema: come si coordina il diritto all’installazione individuale con il limite del pari uso della cosa comune. Principio: l’art. 1122-bis c.c. non deroga al limite generale del pari uso previsto dall’art. 1102 c.c., ma ne costituisce applicazione speciale, secondo un principio di proporzionalità millesimale dell’occupazione. Conseguenza pratica: quando il deliberato comporta modificazioni delle parti comuni o ostacola sostanzialmente l’esercizio del diritto, l’interesse ad agire va valutato in concreto, alla luce del contenuto e delle conseguenze pratiche della delibera (Tribunale di Torino, sent. n. 1872/2025).
Problema: quale rilievo hanno i profili paesaggistici e autorizzativi rispetto all’accertamento condominiale sui limiti di stabilità, sicurezza e decoro. Principio: possono assumere rilievo fattuale e probatorio, ma non sostituiscono l’accertamento condominiale, dovendosi preliminarmente verificare anche la concreta esistenza del vincolo e l’eventuale operatività di regimi esentativi. Conseguenza pratica: la corretta integrazione dell’impianto nella copertura può escludere, in concreto, la violazione del decoro; i poteri assembleari restano cautelari e non giustificano un divieto assoluto arbitrario (Tribunale di Vibo Valentia, ord. reclamo 11/04/2025).
Problema: come si misura la superficie rilevante ai fini del pari uso quando più condomini vogliano installare impianti sullo stesso tetto o lastrico comune. Principio: la superficie rilevante non è la mera estensione geometrica della copertura, ma la superficie concretamente e utilmente fruibile per installazioni equivalenti. Conseguenza pratica: un impianto sovradimensionato o mal collocato può ledere il pari uso pur senza occupare materialmente tutto il lastrico; l’illegittimità urbanistica non basta automaticamente a fondare la tutela condominiale se non sia dimostrata la lesione del pari uso (Corte d’Appello di Bologna, sent. n. 417/2025).
Problema: se l’art. 1122-bis c.c. si applichi quando la superficie su cui si intende collocare l’impianto non sia né comune né di proprietà esclusiva del condomino richiedente. Principio: la norma presuppone che l’installazione riguardi parti comuni o parti di proprietà esclusiva dell’interessato; se la superficie non rientra in nessuna di tali categorie, la norma non opera. Conseguenza pratica: occorre una rigorosa verifica della titolarità del tetto, del lastrico o della falda concreta, tipicamente affidata alle risultanze planimetriche della CTU (Tribunale di Varese, sent. 23/04/2025).
Problema: quali effetti produce l’omessa comunicazione preventiva dell’installazione all’amministratore. Principio: l’obbligo ha funzione informativa e di controllo, ma non si risolve automaticamente in un meccanismo autorizzatorio generalizzato. Conseguenza pratica: la sua omissione non determina di per sé l’illegittimità dell’opera in mancanza di prova di un concreto pregiudizio ai beni o agli interessi tutelati dalla norma (Tribunale di Reggio Emilia, sent. n. 1096/2024).
Problema: chi accerta se un impianto alteri il decoro architettonico dell’edificio, e con quale sindacato. Principio: la valutazione del decoro architettonico costituisce tipico apprezzamento di fatto del giudice di merito. Conseguenza pratica: è sindacabile in sede di legittimità soltanto nei limiti del vizio motivazionale consentito; la sola allegazione del pregiudizio non basta, occorrendo specificità probatoria e documentazione fotografica (Cass. n. 20248/2016).
Problema: quali elementi rilevano per accertare l’alterazione del decoro architettonico causata da un impianto, e quale prova serve per il risarcimento del danno. Principio: rileva il carattere visibile e significativo dell’alterazione, valutata nel contesto unitario dell’edificio. Conseguenza pratica: il danno non è in re ipsa e richiede puntuale prova del nesso causale e del quantum, con rigore probatorio ulteriore rispetto alla mera illegittimità dell’opera (Tribunale di Varese, sent. n. 48/2024).
Problema: se una delibera che autorizzi o tolleri l’installazione di un impianto lesivo del decoro sia legittima quando l’opera non sia qualificabile come innovazione in senso tecnico. Principio: resta comunque illegittima la deliberazione che leda l’interesse individuale del condomino alla conservazione del decoro architettonico. Conseguenza pratica: la tutela del decoro non si esaurisce nel diritto del singolo installante, ma investe anche la validità delle delibere che autorizzino o tollerino installazioni altrui lesive dei limiti sostanziali della norma (Tribunale di Bolzano, sent. n. 626/2024).
Il testo legislativo dell’art. 1122-bis c.c. non è riportato in via diretta nel presente commento, così come i passaggi motivazionali integrali di tutte le pronunce richiamate.
Errori frequenti
- Ritenere che l’assemblea abbia sempre un potere autorizzatorio preventivo generalizzato sull’installazione di impianti individuali non centralizzati.
- Considerare l’omessa comunicazione preventiva all’amministratore causa automatica di illegittimità dell’opera, senza provare un concreto pregiudizio.
- Applicare l’art. 1122-bis c.c. a una superficie che non sia né comune né di proprietà esclusiva del condomino richiedente.
- Affermare la violazione del decoro architettonico in termini astratti o meramente assertivi, senza una verifica concreta di visibilità, dimensioni, colore e collocazione dell’impianto.
- Ritenere lecita l’occupazione dell’intera superficie disponibile per un impianto individuale, senza considerare la quota concretamente fruibile dagli altri condomini per installazioni equivalenti.
- Fondare la tutela condominiale sulla sola illegittimità urbanistica o paesaggistica dell’impianto, senza dimostrare la lesione del pari uso o degli altri interessi protetti dalla norma.
Collegamenti
- Art. 1102 c.c. — uso della cosa comune, limite del pari uso di cui l’art. 1122-bis c.c. costituisce applicazione speciale in materia di impianti individuali.
Si colgono almeno quattro linee evolutive abbastanza nette: anzitutto, il consolidamento del principio secondo cui l’installazione individuale è libera senza autorizzazione preventiva quando non siano necessarie modificazioni delle parti comuni; in secondo luogo, la progressiva delimitazione del potere assembleare come potere di cautela e regolazione e non di veto generalizzato; in terzo luogo, la crescente centralità del coordinamento con l’art. 1102 c.c. e del criterio del pari uso concretamente fruibile; infine, l’accentuazione dell’onere probatorio tecnico, soprattutto mediante CTU, tanto sulla titolarità della superficie quanto sull’impatto dell’impianto.
In conclusione, l’art. 1122-bis c.c. si configura come norma che bilancia la facoltà individuale di installazione di impianti non centralizzati con la tutela delle parti comuni e del pari uso: l’installazione è libera quando non richieda modificazioni delle parti comuni, mentre l’assemblea conserva poteri di cautela e regolazione, non di veto, quando tali modificazioni siano necessarie; il decoro architettonico, la stabilità e la sicurezza vanno accertati in concreto e non per mera allegazione; il pari uso si misura sulla superficie concretamente fruibile e non sulla mera estensione geometrica; l’onere della prova, spesso affidato alla CTU, grava su chi lamenta il pregiudizio o contesta la titolarità della superficie.
Nota della Redazione
Ogni decisione citata è verificata sul provvedimento originale.
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mettiamo a disposizione anche il testo integrale.