Abusi maggiori su area vincolata: diniego di condono e demolizione (Cons. Stato n. 497 del 21.01.2026)

Principi di diritto (Massima)
Il condono edilizio di cui all’art. 32 d.l. n. 269/2003, convertito dalla legge n. 326/2003, non consente la sanatoria degli abusi maggiori — quelli riconducibili alle tipologie 1, 2 e 3 dell’allegato al decreto — realizzati su immobili assoggettati a vincolo paesistico o ambientale imposto in data anteriore all’esecuzione delle opere. Il divieto opera anche quando il vincolo comporti inedificabilità relativa e le opere siano conformi agli strumenti urbanistici, poiché il comma 27 aggiunge limiti ulteriori rispetto alla disciplina della legge n. 47/1985. In tali fattispecie il diniego di sanatoria ha natura vincolata e non richiede motivazione ulteriore rispetto al richiamo della tipologia di abuso e del vincolo esistente. L’ordinanza di demolizione costituisce conseguenza necessaria del diniego e della permanente abusività del manufatto.

Il Fatto

Nel 2004 l’allora proprietaria di una porzione immobiliare presentava al Comune di Pesaro istanza di condono ai sensi dell’art. 32 d.l. n. 269/2003 e dell’art. 6 l.r. Marche n. 23/2004, per l’aumento di superficie utile derivante dal cambio di destinazione d’uso da ripostiglio a residenza. Nella domanda gli abusi erano qualificati come rientranti nelle tipologie 1 e 3 dell’allegato al decreto.

Divenuta proprietaria la società odierna appellante, il Comune comunicava nel 2022 i motivi ostativi, rilevando che l’abuso ricadeva in zona soggetta a vincolo paesistico imposto con d.m. del 1960, e in seguito negava definitivamente la sanatoria per la causa ostativa dell’art. 32, comma 27, lett. d) e per l’incompletezza della domanda. Seguiva ordinanza di demolizione. Il TAR Marche respingeva ricorso e motivi aggiunti; la società proponeva appello.

La Motivazione della Corte

Il Collegio affronta anzitutto la questione centrale: se il terzo condono ammetta la sanatoria di abusi maggiori in area vincolata quando il vincolo sia di inedificabilità solo relativa. La risposta è negativa. La giurisprudenza costante esclude il condono per gli abusi maggiori commessi in zona sottoposta a vincolo anteriore, rendendo inutile la richiesta del parere dell’autorità tutoria, perché opera un divieto posto direttamente dal legislatore.

Il percorso argomentativo si fonda sul comma 27 dell’art. 32, che dichiara non suscettibili di sanatoria le opere realizzate su immobili soggetti a vincoli ambientali e paesistici istituiti prima dell’esecuzione, in assenza o difformità del titolo e non conformi alle norme urbanistiche. La Corte richiama la giurisprudenza costituzionale (sentenza n. 196 del 2004, ordinanza n. 150 del 2009, sentenza n. 225 del 2012), che ha riconosciuto il carattere più restrittivo del terzo condono e l’effetto ostativo anche dei vincoli comportanti inedificabilità relativa.

La conclusione è che un abuso consistente in nuove superfici e nuova volumetria in area vincolata non è sanabile, a prescindere dalla natura relativa del vincolo e dall’asserita conformità urbanistica. Ne deriva che, per gli abusi maggiori in area vincolata, il diniego è atto vincolato, sufficientemente motivato con il richiamo alla tipologia e al vincolo.

Quanto al profilo motivazionale, la censura è inammissibile per violazione dei c.d. nova e comunque infondata: grava sul richiedente, per il principio di autoresponsabilità, l’indicazione dei requisiti della sanatoria, e il diniego richiama testualmente la causa ostativa. Il secondo motivo è respinto perché la causa ostativa tempestivamente contestata è di per sé sufficiente, sicché il motivo assorbito non avrebbe potuto determinare l’annullamento.

L’ordinanza di demolizione è atto dovuto e vincolato, non potendo i titoli edilizi rilasciati per l’intero condominio legittimare il cambio di destinazione non assentito: si configura difformità totale ex art. 31 d.P.R. n. 380/2001. L’istanza di fiscalizzazione ex art. 34 d.P.R. n. 380/2001 rileva solo in fase esecutiva. L’acquisizione al patrimonio comunale è effetto legittimo dell’inottemperanza ex art. 32, comma 3, d.P.R. n. 380/2001, senza necessità di indicare l’area di sedime nell’ordine di demolizione. L’appello è respinto, con condanna alle spese.