Abuso edilizio, affidamento sull’altezza assentita e tolleranze del 2% (TAR Lombardia n. 216 del 18.03.2024)

Principi di diritto (Massima)
Il tempo trascorso dalla realizzazione dell’abuso edilizio non produce alcun effetto sanante automatico. Esso incide tuttavia sull’interesse pubblico alla rimessione in pristino e sull’ammissibilità della sanatoria, perché il requisito della doppia conformità presuppone che le regole siano chiare non solo per l’amministrazione ma anche per i privati. Quando il titolo edilizio originario presenta aspetti ambigui, con oggettiva perdita della certezza del diritto, è tutelato l’affidamento del proprietario che abbia fatto riferimento alla tavola consegnatagli e munita del visto comunale. Le difformità che si mantengono entro la sagoma e non incrementano la volumetria assentita, come lo spostamento delle scale all’esterno, restano coerenti con il titolo. La modifica della falda del tetto è superabile ove l’incremento di altezza media rientri nelle tolleranze costruttive del 2% ex art. 34-bis del DPR 380/2001; non lo è, invece, la trasformazione del sottotetto in spazio abitabile, che introduce una soluzione di continuità nella destinazione d’uso e richiede la prova della doppia conformità ai fini dell’art. 36 del DPR 380/2001.

Il Fatto

Le ricorrenti sono proprietarie di due unità abitative di un edificio residenziale realizzato sulla base di una licenza edilizia del 1970. L’area è oggi sottoposta a vincolo paesistico. Nel corso del 2020 il Comune ha svolto accertamenti e, con provvedimento di data 14 ottobre 2020, ha contestato la realizzazione del tetto comune in forma diversa da quella di progetto, respingendo le giustificazioni delle proprietarie.

All’esito di un sopralluogo, il responsabile del Servizio Tecnico ha ingiunto il ripristino della forma del tetto alle quote di progetto e la demolizione della scala esterna, con realizzazione del previsto vano scala comune. Le ricorrenti hanno impugnato l’ordine, deducendo la violazione dell’art. 34-bis del DPR 380/2001 e il difetto di motivazione sull’interesse pubblico. Hanno poi presentato domanda di sanatoria ex art. 36 del DPR 380/2001, respinta con provvedimento del 10 settembre 2021, avverso il quale hanno proposto motivi aggiunti.

La Motivazione della Corte

Il Tribunale ritiene superate le censure di carattere formale, basate sulla privazione delle garanzie procedimentali, per effetto delle acquisizioni istruttorie disposte in corso di causa. Le informazioni raccolte indicano che le opere difformi furono realizzate già al momento della costruzione dell’edificio, dunque prima dell’imposizione del vincolo paesistico: l’analisi resta quindi limitata ai profili edilizi.

Il presupposto è che il tempo non sana l’abuso. Il decorso del tempo può però incidere sull’interesse pubblico alla rimessione in pristino e sulla possibilità di qualificare retrospettivamente le opere come abusive. Se il titolo originario era ambiguo, non è ammissibile un intervento repressivo che, a distanza di tempo, travolga l’aspettativa dei proprietari fondata su un’interpretazione fino a quel momento non contestata. Il Collegio tutela così l’affidamento riposto nell’altezza di 5,00 metri per il piano terra, perché la tavola in possesso delle ricorrenti reca il timbro del Comune e il visto di autorizzazione del sindaco.

La difformità del piano terra è dunque innocua, essendovi stata utilizzazione solo parziale dell’altezza assentita. Il problema nasce dal trasferimento dell’altezza risparmiata nel sottotetto che, unitamente alla modifica della falda, ha reso abitabile la porzione più alta. Lo spostamento delle scale all’esterno, pur ampliando la superficie utile, resta coerente con il titolo, perché non altera la sagoma e non aggiunge volumetria. L’aumento dell’altezza media dell’edificio, pari al +1,9%, rientra nelle tolleranze costruttive.

La trasformazione del sottotetto in spazio abitabile non è invece superabile mediante le tolleranze, perché incide sulla destinazione d’uso. Per sanarla occorrerebbe dimostrare la doppia conformità, requisito non dimostrato né correttamente prospettato nella domanda. Il diniego di sanatoria è pertanto corretto per questa parte, ma la proprietaria dell’unità interessata conserva la facoltà di integrare la domanda, salvo il potere del Comune di ingiungere la rimozione degli elementi che rendono abitabile il sottotetto.

Il ricorso è accolto parzialmente, con annullamento integrale dell’ordinanza di demolizione e annullamento parziale del diniego. Le spese sono compensate e il contributo unificato è posto a carico dell’amministrazione.