Abuso edilizio e cambio destinazione d’uso: demolizione atto vincolato senza motivazione affidamento (Cons. Stato n. 4738 del 12.06.2026)

Principi di diritto (Massima)
L’ordine di demolizione di opere edilizie abusive costituisce atto dovuto e vincolato. In ragione di tale natura non esige una specifica motivazione sull’attualità del pubblico interesse, né la comparazione dei contrapposti interessi, né deve essere preceduto dalla comunicazione di avvio del procedimento, e non rileva il tempo intercorso tra la realizzazione dell’abuso e l’adozione della misura repressiva. Il cambio di destinazione d’uso che comporti il passaggio a una diversa categoria funzionale, secondo l’art. 23-ter d.P.R. n. 380/2001, è urbanisticamente rilevante e richiede il permesso di costruire. La censura fondata sulla mancata definizione dell’istanza di sanatoria, proposta per la prima volta in appello, è inammissibile ai sensi dell’art. 73, comma 3, cod. proc. amm.

Il Fatto

Il Comune ha adottato nel 2014 un’ordinanza di demolizione relativa alla trasformazione di una porzione di un preesistente capannone, in zona agricola, in una unità abitativa di 174,64 mq, con connesso mutamento di destinazione d’uso. Al sopralluogo dei tecnici comunali il proprietario aveva prodotto soltanto un’istanza di sanatoria del 2004, mai riscontrata.

Il TAR Lazio, sezione staccata di Latina, ha respinto il ricorso. Il proprietario ha appellato lamentando l’omessa interlocuzione procedimentale, la mancata attesa dell’esito della sanatoria e l’errata qualificazione delle opere, invocando le modifiche al Testo Unico edilizio introdotte dal d.l. n. 69/2024 e la legge regionale sopravvenuta, oltre al lungo tempo trascorso e al proprio affidamento.

La Motivazione della Corte

Il Collegio respinge anzitutto l’istanza di rinvio finalizzata a una verificazione. Osserva che l’istanza di sanatoria del 2004 non era stata menzionata nel ricorso di primo grado e che, quindi, i suoi esiti sono irrilevanti nel presente giudizio. Non si rendono necessari adempimenti istruttori, essendo sufficiente il quadro relativo all’ordinanza impugnata. Le disposizioni del d.l. n. 69/2024, inoltre, non attengono ratione temporis al caso di specie.

Nel merito l’appello è infondato. Le opere consistono nella creazione di un’unità abitativa di sei locali al piano terra, in zona non residenziale, in assenza di titoli abilitativi. Il Collegio ribadisce che dall’abusività dell’opera scaturisce con carattere vincolato l’ordine di demolizione, che per tale natura non esige specifica motivazione né comparazione degli interessi, non deve essere preceduto dalla comunicazione di avvio e non deve tener conto del tempo trascorso, richiamando Cons. Stato, Sez. VII, n. 8487 del 31 ottobre 2025 e n. 7344 del 16 settembre 2025.

Nel caso concreto, peraltro, gli adempimenti partecipativi erano stati posti in essere: l’avvio del procedimento dell’11 giugno 2014 era stato notificato unitamente all’ordinanza di sospensione. La sanzione ripristinatoria costituisce atto dovuto, essendo intervenuta una sostanziale modificazione della destinazione del bene, da capannone agricolo a civile abitazione, con cessazione dell’attività agricola.

Il Collegio qualifica l’intervento, anche ai sensi del sopravvenuto art. 23-ter d.P.R. n. 380/2001, come cambio di destinazione d’uso urbanisticamente rilevante: il passaggio tra categorie funzionali eterogenee, con effetti sul carico urbanistico, integra una ristrutturazione soggetta a permesso di costruire. La censura relativa alla mancata previa definizione dell’istanza di sanatoria è inammissibile, perché proposta solo in appello: il Collegio ha dato avviso a verbale ai sensi dell’art. 73, comma 3, cod. proc. amm., a prescindere dalla mancata prova che si tratti delle medesime opere sanzionate.

L’appello è respinto, con condanna dell’appellante alle spese di Euro 4.000 oltre accessori.