Abuso edilizio, valutazione unitaria delle opere e ordine di demolizione (Cons. Stato n. 7785 del 06.10.2025)

Principi di diritto (Massima)
In presenza di una pluralità di opere edilizie abusive, la valutazione dell’abuso presuppone una visione complessiva e non atomistica degli interventi, dovendosi apprezzare l’insieme delle opere nel loro contestuale impatto edilizio e nelle reciproche interazioni. È irrilevante il frazionamento dei singoli interventi avulsi dalla loro incidenza sul contesto immobiliare unitariamente considerato, poiché il pregiudizio all’assetto del territorio deriva non da ciascuna opera a sé stante, bensì dal loro insieme. L’ordine di demolizione costituisce provvedimento vincolato, che non richiede specifica valutazione dell’interesse pubblico né comparazione con gli interessi privati. La verifica sulla possibilità di applicare la sanzione pecuniaria in luogo di quella ripristinatoria appartiene alla fase esecutiva e non integra vizio dell’ingiunzione.

Il Fatto

Gli appellanti, acquirenti di un villino in Roma, hanno impugnato davanti al TAR Lazio la determinazione dirigenziale con cui Roma Capitale ha ingiunto la demolizione di interventi di ristrutturazione eseguiti in assenza di permesso di costruire e in area asseritamente vincolata. Essi assumevano, tra l’altro, che gli interventi fossero ascrivibili al costruttore originario, che le opere, considerate singolarmente, non richiedessero permesso di costruire e che mancasse alcun vincolo paesaggistico.

Il TAR Lazio, sez. II, ha respinto il ricorso. Gli interessati hanno proposto appello, articolando cinque motivi, lamentando in particolare il difetto di motivazione e l’errata qualificazione dei singoli interventi.

La Motivazione della Corte

Il Collegio respinge l’appello e conferma la sentenza. Il nucleo argomentativo attiene al primo e al secondo motivo, con cui gli appellanti pretendevano di scomporre gli undici interventi contestati per sottrarli al regime del permesso di costruire. Il Consiglio di Stato richiama il consolidato orientamento secondo cui, in presenza di una pluralità di opere abusive, occorre una visione complessiva e non atomistica delle stesse, dovendosi valutare l’insieme nel suo contestuale impatto edilizio (Cons. St., sez. VI, 22 maggio 2024, n. 4569; Cons. St., sez. VI, 26 luglio 2018, n. 4568).

L’opera abusiva va identificata con riferimento all’immobile o al complesso immobiliare, essendo irrilevante il frazionamento dei singoli interventi (Cons. St., sez. II, 14 ottobre 2022, n. 8778). Gli stessi appellanti non negano che almeno tre interventi abbiano prodotto aumenti volumetrici rilevanti che, unitariamente considerati, determinano un impatto non trascurabile: la tesi frazionistica è perciò inammissibile nella sua impostazione.

Quanto ai vincoli, la Corte esclude che l’esito assolutorio del processo penale possa incidere sulla legittimità del provvedimento amministrativo, poiché la sentenza penale si fonda su una mera ipotesi di declassificazione della zona e il giudizio amministrativo resta autonomo.

Sul terzo motivo, concernente l’accertamento tecnico ex art. 33 del d.P.R. n. 380/2001, il Collegio chiarisce che la valutazione sulla possibilità di applicare la sanzione pecuniaria in luogo di quella ripristinatoria appartiene alla fase esecutiva e va compiuta su segnalazione della parte privata, non integrando un vizio dell’ordine di demolizione (Cons. St., sez. VI, 10 gennaio 2020, n. 254). Quanto al termine di trenta giorni, inferiore a quello di legge, la sua assegnazione costituisce violazione meramente formale, non lesiva, essendo comunque decorso quello di novanta giorni (Cons. St., sez. VI, 7 gennaio 2021, n. 179). Infine, l’ordine di demolizione è provvedimento vincolato, che non richiede motivazione sull’interesse pubblico concreto e attuale. L’appello è respinto, con conferma della sentenza e condanna alle spese.