Abuso edilizio, opere valutate unitariamente e ordine di demolizione al proprietario (Cons. Stato n. 3532 del 06.05.2026)

Principi di diritto (Massima)
In materia di abusivismo edilizio, la valutazione degli interventi non può essere atomistica ma deve investire l’insieme delle opere nel loro contestuale impatto edilizio e nelle reciproche interazioni, assumendo rilievo decisivo l’elemento funzionale e non il solo profilo strutturale. L’ordine di demolizione ex art. 31 d.P.R. n. 380/2001 è provvedimento vincolato: l’omessa valutazione delle memorie procedimentali non vizia il provvedimento quando il suo contenuto non avrebbe potuto essere diverso, ai sensi dell’art. 21-octies l. n. 241/1990. Il proprietario attuale, ancorché estraneo alla realizzazione dell’abuso, è destinatario dell’ordine di ripristino e, in caso di inottemperanza, subisce l’acquisizione gratuita al patrimonio comunale, quale responsabile dell’illecito omissivo propter rem.

Il Fatto

Il Comune ha ingiunto al proprietario di un immobile la demolizione e il ripristino dello stato dei luoghi per una pluralità di opere edilizie realizzate in periodi diversi, dal 1996 al 2002-2003, in area sottoposta a vincolo paesaggistico. Le contestazioni concernevano il piano interrato con soppalco, ampliamenti e tompagnature al piano terra, la trasformazione di una tettoia in solaio terrazzo, sistemazioni esterne, due ampliamenti al primo piano e la suddivisione del piano sottotetto con trasformazione del lastrico solare in terrazza praticabile.

Il ricorrente ha impugnato l’ordinanza deducendo vizi di istruttoria e motivazione, omessa considerazione delle note tecniche depositate in sede procedimentale e la propria estraneità agli abusi risalenti al precedente proprietario. Il TAR Campania ha respinto il ricorso, ritenendo legittimo il provvedimento. Proposto appello con un unico motivo articolato in più sub-doglianze, il Consiglio di Stato ha confermato la decisione di primo grado.

La Motivazione della Corte

Il Collegio affronta anzitutto la questione della valutazione unitaria degli interventi. La tesi dell’appellante, che pretendeva un esame analitico delle singole opere in ragione della loro distanza temporale e dell’eterogenea provenienza, è infondata: tutte le opere erano univocamente finalizzate a rendere maggiormente funzionale l’immobile sotto il profilo abitativo. Il criterio decisivo non è quello strutturale ma quello funzionale, dovendosi verificare se le opere, pur separate, siano strumentali al medesimo scopo pratico.

La Corte richiama un orientamento consolidato del giudice amministrativo: Cons. Stato Sez. II n. 8778 del 2022, Cons. Stato Sez. VI n. 7785 del 2025, Cons. Stato Sez. VI n. 4569 del 2024 e Cons. Stato Sez. VI n. 1350 del 2021. Da tale indirizzo deriva che il pregiudizio all’assetto del territorio non scaturisce da ciascun intervento a sé stante, ma dall’insieme delle opere considerate nel loro contestuale impatto edilizio.

Superato questo snodo, la Corte esamina la qualificazione degli interventi. L’appellante contestava l’inquadramento nella ristrutturazione edilizia ex art. 10, comma 1, lett. c), d.P.R. n. 380/2001 e invocava l’applicazione dell’art. 33 anziché dell’art. 31. La doglianza è infondata per due ragioni: la sentenza impugnata non ha operato alcuna riqualificazione, limitandosi a rilevare la mancanza del titolo edificatorio; inoltre, valutate unitariamente, le opere hanno prodotto ampliamenti volumetrici, mutamenti di destinazione d’uso e modifiche della sagoma, esigendo il permesso di costruire. Il Collegio sottolinea che le singole giustificazioni non possono neutralizzare il giudizio negativo complessivo, tanto più su area paesaggisticamente vincolata.

Quanto alla pretesa estraneità soggettiva, la Corte richiama l’Adunanza Plenaria n. 16 del 2023: l’inottemperanza all’ordine di demolizione integra un illecito amministrativo omissivo propter rem, distinto dal primo illecito realizzativo, che si trasmette al successivo acquirente. L’acquisizione gratuita al patrimonio comunale opera ipso iure alla scadenza del termine di novanta giorni. Il proprietario che voglia sottrarsi alla sanzione deve provare di aver attivato iniziative idonee a costringere il responsabile al ripristino, non bastando la mera diffida, come affermato da Cons. Stato Sez. VI n. 3574 del 2024.

Infine, la Corte rigetta la censura sulla violazione dell’art. 7 l. n. 241/1990: trattandosi di atto vincolato, il contenuto del provvedimento non avrebbe potuto essere diverso da quello adottato, con conseguente irrilevanza del dedotto vizio procedimentale ex art. 21-octies l. n. 241/1990. L’appello è respinto, con condanna della parte appellante alle spese processuali.