Abuso maggiore in area vincolata non sanabile con il terzo condono edilizio (Cons. Stato n. 5808 del 16.07.2026)

Principi di diritto (Massima)
Nel terzo condono edilizio di cui al decreto-legge 30 settembre 2003, n. 269 l’abuso che comporti la creazione di superficie utile o di nuova volumetria costituisce abuso maggiore e non è suscettibile di sanatoria quando sia realizzato in area sottoposta a vincolo, ai sensi dell’art. 32, commi 26, lett. a), e 27, lett. d). La qualificazione dell’intervento operata dall’istante nella domanda di condono ai sensi dell’allegato 1 ha valore di ammissione del fatto, con la conseguenza che l’abuso non può essere successivamente ricondotto a un’ipotesi minore. L’impedimento legale alla sanatoria rende superfluo il parere della soprintendenza. Le censure di ordine procedimentale restano assorbite dalla sanatoria processuale ex art. 21-octies, comma 2, della legge n. 241/1990, una volta accertata la legittimità del provvedimento nel suo contenuto dispositivo.

Il Fatto

L’odierno appellante ha presentato in data 7 dicembre 2004 istanza di condono edilizio ai sensi dell’art. 32, commi 26 e ss., del decreto-legge n. 269/2003 per la chiusura di due balconi della propria abitazione mediante apposizione di finestre, con creazione di superficie utile pari a 20,50 mq. Roma Capitale ha dapprima comunicato i motivi ostativi all’accoglimento, richiamando la ricaduta dell’ampliamento in area sottoposta a tutela paesaggistica e l’art. 3, comma 1, lett. b), della legge regionale del Lazio n. 12/2004. Le controdeduzioni dell’istante sono state ritenute non meritevoli di accoglimento e il condono è stato negato con determinazione in data 6 marzo 2014, n. 365.

Il ricorso proposto avverso il diniego è stato respinto dal TAR Lazio. Il primo giudice ha affermato che il divieto di sanatoria opera per il solo fatto della realizzazione di nuove superfici e nuova volumetria, anche in presenza di un vincolo di inedificabilità relativo. L’appellante ha quindi proposto appello, al quale Roma Capitale ha resistito.

La Motivazione della Corte

Il Consiglio di Stato affronta due ordini di censure: quello sostanziale, relativo alla non condonabilità degli abusi in area vincolata, e quello procedimentale, incentrato sulla violazione dell’art. 10-bis della legge n. 241/1990 e sull’affidamento maturato per il lungo tempo decorso.

Sul piano sostanziale la decisione muove da un dato decisivo: nella domanda di condono l’abuso è stato ricondotto dallo stesso istante all’ipotesi di cui al n. 1 dell’allegato 1 al decreto-legge n. 269/2003, relativa alle opere non conformi alle norme urbanistiche e alle prescrizioni degli strumenti urbanistici. Secondo la Corte quella dichiarazione ha valore di ammissione del fatto: la chiusura dei balconi, pur non aggettanti e non incidenti sul profilo e sulla sagoma dell’edificio, si sostanzia in un abuso maggiore comportante la creazione di superficie utile, insuscettibile di sanatoria perché ricadente in area vincolata.

Il Collegio richiama l’interpretazione della giurisprudenza amministrativa formatasi sulla questione della sanabilità degli abusi maggiori in area vincolata ai sensi del terzo condono edilizio, e su di essa fonda il rigetto delle censure. Da ciò deriva una conseguenza ulteriore: l’impedimento legale alla sanatoria rende superfluo l’apporto consultivo, di carattere tecnico, da parte della competente soprintendenza, come invece preteso dall’appellante. La definizione del procedimento di accertamento della compatibilità paesaggistica non è dunque necessaria quando il divieto operi in via automatica per la tipologia stessa dell’abuso.

Quanto alle censure di ordine procedimentale, la Corte fa applicazione della sanatoria processuale ex art. 21-octies, comma 2, della legge n. 241/1990, una volta accertata la legittimità del provvedimento dal punto di vista del contenuto dispositivo. Il mancato analitico esame delle controdeduzioni difensive non vale quindi a travolgere il diniego, il cui esito non avrebbe potuto essere diverso. L’appello è respinto e la sentenza di primo grado confermata, con compensazione delle spese in ragione della peculiarità del caso concreto.