Abuso totale e acquisizione: i vizi dell’ordine di demolizione restano fuori (Cons. Stato n. 1174 del 13.02.2026)

Principi di diritto (Massima)
In materia di abusivismo edilizio, quando l’opera sia stata realizzata in totale difformità dal titolo, l’immobile deve ritenersi interamente abusivo e non occorre individuare specificamente le singole porzioni legittime rispetto a quelle abusive. L’acquisizione gratuita al patrimonio comunale non impugnata unitamente all’ordinanza di demolizione consolida gli effetti dell’atto presupposto e rende inammissibili le censure relative a vizi dell’ingiunzione a demolire, salvo che si facciano valere vizi propri dell’accertamento di inottemperanza e dell’atto acquisitivo. Il verbale di accertamento dell’inottemperanza costituisce atto endoprocedimentale, privo di autonoma portata lesiva, e non richiede notifica al destinatario della demolizione.

Il Fatto

La proprietaria di un immobile ha impugnato davanti al TAR Sardegna gli atti con cui il Comune aveva disposto l’acquisizione al patrimonio comunale delle opere realizzate in assenza di titolo e dell’area di sedime, oltre all’ordinanza di demolizione presupposta e alla nota di avvio del procedimento. Il Tribunale ha accolto l’eccezione di tardività della domanda di annullamento dell’ordine di demolizione e ha respinto il ricorso, compensando le spese.

La ricorrente ha proposto appello, censurando la mancata individuazione delle porzioni legittime del fabbricato, la necessità di notifica del verbale di accertamento dell’inottemperanza e l’illegittimità della trascrizione del titolo. Il Comune si è costituito chiedendo la reiezione del gravame.

La Motivazione della Corte

Il Consiglio di Stato respinge l’appello e assorbe ogni eccezione in rito sollevata dall’amministrazione appellata. Il primo motivo è infondato: trattandosi di opera realizzata in totale difformità dal titolo, con ampliamento della sagoma e sopraelevazione, il manufatto è interamente abusivo e non vi è alcuna necessità di individuare specificatamente le singole opere e modifiche che hanno condotto a tale risultato.

Assume rilievo decisivo la mancata tempestiva impugnativa del previo ordine di demolizione. Il Collegio richiama il principio secondo cui, in materia di abusivismo edilizio, il ricorso avverso l’acquisizione non preceduto dall’impugnazione dell’ordinanza di demolizione consolida gli effetti dell’atto presupposto per effetto della sua inoppugnabilità, con la conseguente inammissibilità delle censure relative ai vizi dell’ingiunzione a demolire, salvo che si facciano valere vizi propri dell’accertamento di inottemperanza e dell’atto acquisitivo (richiamando Cons. Stato, sez. II, n. 5805 del 2025 e Cons. Stato, sez. II, n. 8752 del 2024).

Quanto alla lamentata mancata individuazione dell’area di sedime, il provvedimento acquisitivo individua esattamente l’immobile interessato dalle opere abusive, che hanno riguardato l’intero fabbricato. La relazione tecnica comunale descrive un ampliamento del piano terra e la realizzazione di un piano superiore completamente abusivo, cosicché il passaggio motivazionale non è dissociato dagli atti di causa, anche se l’atto impugnato discorre sinteticamente di “fabbricato in totale difformità”.

Infine, il terzo motivo è infondato: non risulta necessaria la notifica del verbale di accertamento, non qualificabile come atto impugnabile. Il Collegio richiama l’orientamento secondo cui detto verbale ha valore di atto endoprocedimentale, strumentale alle successive determinazioni dell’ente e con efficacia meramente dichiarativa delle operazioni svolte dalla Polizia Municipale, non assumendo portata lesiva in grado di attualizzare l’interesse alla tutela giurisdizionale; tale portata è ravvisabile solo nell’atto formale di accertamento adottato dall’autorità amministrativa (richiamando Cons. Stato, sez. III, n. 8769 del 2024).

Le spese del grado sono compensate in ragione dell’assoluta peculiarità della vicenda.