L’accordo urbanistico vincola alle sole opzioni pattuite: no alla realizzazione diretta ERP (Cons. Stato n. 9387 del 28.11.2025)

Principi di diritto (Massima)
L’accordo procedimentale ex art. 11 della legge n. 241/1990, che individua espressamente le sole modalità di adempimento dell’obbligo di cessione delle aree destinate a edilizia residenziale pubblica nella monetizzazione ovvero nella cessione di una corrispondente area, esclude la realizzazione diretta dell’intervento E.R.P. da parte del privato. La potestà di scelta tra le due opzioni pattuite spetta esclusivamente al privato contraente e il suo mancato esercizio non integra alcuna coazione o modifica unilaterale dell’accordo. Il parziale recepimento delle osservazioni del privato da parte del Comune non determina squilibrio economico ove non sia provato in che misura il diverso accoglimento abbia inciso patrimonialmente. Il giudice amministrativo, nel sindacare la delibera consiliare attuativa, verifica la conformità dell’atto all’assetto pattizio originario.

Il Fatto

La controversia riguarda l’attuazione di un accordo di pianificazione stipulato tra il Comune di Castelnuovo del Garda e una Parrocchia, con cui quest’ultima si impegnava alla cessione gratuita di un’area di oltre 36.000 mq per impianti sportivi, ottenendo in cambio la mutazione della destinazione urbanistica della restante proprietà da industriale a residenziale. L’accordo veniva recepito nel P.A.T.I. e nella variante al P.R.G.

Nel 2010 la Parrocchia presentava una proposta di Piano Urbanistico Attuativo a scopo residenziale. Il Comune subordinava l’approvazione all’integrazione della convenzione urbanistica, prevedendo la destinazione a edilizia agevolata di almeno il 20% della volumetria, mediante monetizzazione o cessione gratuita delle aree. La Parrocchia proponeva, in alternativa, la realizzazione diretta delle volumetrie E.R.P., ipotesi non assentita dal Consiglio comunale con la delibera n. 10 del 22 febbraio 2011, che recepiva solo in parte le altre richieste. Il TAR Veneto respingeva il ricorso e la Parrocchia appellava.

La Motivazione della Corte

Il Collegio muove dall’interpretazione dell’accordo urbanistico del 2007. Il testo pattizio prevedeva che l’ulteriore volumetria a soddisfacimento dell’obbligo di cui all’art. 35 delle NTA potesse avvenire, a scelta della Parrocchia, mediante monetizzazione ovvero mediante cessione di una corrispondente area, con trasformazione urbanistica a carico dell’Amministrazione. Già in quella sede, osserva la Corte, l’opzione della realizzazione diretta era esclusa, essendo chiaramente indicato il perimetro delle scelte possibili.

Detto accordo costituisce la fonte cui rifarsi rispetto alle opzioni praticabili e non menziona la realizzazione diretta neppure come misura residuale. La Corte ne trae la conseguenza che con l’accordo si è di fatto rinunziato alla realizzazione diretta, poi richiesta dalla Parrocchia con le osservazioni del 10 gennaio 2011 e non assentita dal Comune. Non può quindi ravvisarsi una coazione consistente nella modifica unilaterale dell’accordo.

Vi è stato invece l’incontro delle volontà tra le parti, manifestatosi attraverso la proposta di integrazione della convenzione e il recepimento parziale da parte del Consiglio comunale. Tale recepimento non ha legittimamente riguardato la realizzazione diretta, non realizzandosi il necessario incontro delle volontà solo per quella parte. A conferma della natura esaustiva delle due ipotesi, il Collegio rileva che lo stesso accordo qualifica la cessione delle aree come compensazione della volumetria concessa, il che indica una pattuizione che definisce compiutamente l’assetto, in linea con l’art. 35 delle NTA, che richiama il comune accordo tra amministrazione e lottizzante.

Quanto al dedotto squilibrio economico, la Corte osserva che la stessa proposta della Parrocchia indicava, in alternativa alla cessione diretta, ipotesi di modifica della convenzione in parte recepite con la delibera impugnata, senza che l’appellante contesti il parziale accoglimento. Ne consegue che lo squilibrio non sussiste, non essendo dimostrato come e in che misura il diverso accoglimento abbia inciso patrimonialmente.

L’appello è pertanto respinto. Il Collegio ritiene non rilevanti, o comunque inidonei a supportare una diversa conclusione, gli argomenti di doglianza non espressamente esaminati. Nulla per le spese, non essendosi costituita la parte appellata.