Acquisto all’asta e onere di verifica della regolarità edilizia (Cons. Stato n. 5126 del 12.06.2025)

Principi di diritto (Massima)
Chi acquista un immobile in esito a esecuzione immobiliare risponde delle conseguenze dell’abuso edilizio posto in essere dal dante causa e non può invocare la propria estraneità all’illecito per paralizzare l’acquisizione gratuita al patrimonio comunale. L’acquirente è tenuto a svolgere, prima dell’acquisto, i controlli tecnici necessari a verificare la regolarità edilizia del bene e la sanabilità delle difformità, eventualmente segnalate nella perizia del tecnico incaricato dal giudice civile. L’inerzia del proprietario precedente nella definizione della pratica di condono non ridonda in illegittimità dei provvedimenti repressivi. Il diniego di sanatoria e l’acquisizione costituiscono atti vincolati, per i quali l’omessa comunicazione di avvio del procedimento è irrilevante ex art. 21-octies l. n. 241/1990.

Il Fatto

L’appellante acquistava all’asta, per effetto di decreto di trasferimento emesso dal giudice dell’esecuzione, un immobile che non riusciva a ottenere in possesso per l’inefficacia dell’azione di rilascio nei confronti dell’esecutato. Solo in sede di accesso agli atti veniva a conoscenza della pregressa pratica di condono, risalente al 1995 e mai definita.

Il Comune adottava quindi il diniego di condono e il decreto di acquisizione gratuita dell’opera abusiva e dell’area di sedime. Il TAR Campania respingeva i due ricorsi, ritenendo che l’acquisto in sede esecutiva avesse consentito alla ricorrente di accertare la regolarità urbanistica del bene. Propone appello la proprietaria, lamentando la mancata notifica della richiesta di integrazione documentale e l’illegittimità dell’acquisizione adottata in pendenza della domanda di sanatoria.

La Motivazione della Corte

Il Consiglio di Stato riunisce gli appelli per connessione oggettiva e soggettiva, essendo i due gravami rivolti verso la medesima amministrazione e aventi ad oggetto atti conseguenziali. Nel merito li ritiene infondati.

Sul diniego di condono, la Sezione ricostruisce l’iter della pratica: le due richieste di integrazione documentale, inoltrate nel 1998 e nel 2001, erano rimaste senza risposta e l’interlocuzione procedimentale si era sempre svolta con l’originario proprietario. La scarsa precisione burocratica del Comune, che non ha coordinato i due procedimenti, non connota di illegittimità l’atto emanato, perché le ragioni del diniego risalgono all’inerzia del precedente titolare. L’invio tardivo della documentazione tecnica e il pagamento della sanatoria risultano ininfluenti, essendo già intervenuta l’acquisizione.

Quanto alla mancata richiesta della documentazione mancante, la Corte osserva che essa era già stata sollecitata due volte in passato. Sull’omessa comunicazione degli avvisi procedimentali, il collegio richiama l’art. 21-octies l. n. 241/1990: si tratta di provvedimenti vincolati, rispetto ai quali l’omissione è ininfluente; peraltro le comunicazioni non erano dovute, essendo titolare del procedimento il precedente proprietario.

Il nucleo sostanziale della decisione è affrontato con il quarto motivo dell’appello sull’acquisizione. L’acquirente in sede esecutiva avrebbe dovuto preoccuparsi di conoscere se stava acquistando un immobile regolare sul piano edilizio. La Corte distingue l’acquisto tra privati, in cui il notaio rogante ha l’obbligo di accertare le irregolarità, dall’acquisto all’asta giudiziaria, in cui le difformità sono di regola segnalate nella perizia del tecnico incaricato dal giudice civile. L’appellante avrebbe dovuto svolgere i controlli tecnici prima dell’acquisto, valutando la sanabilità delle irregolarità e la convenienza dell’operazione. La mancanza di tali cautele non colora di illegittimità i provvedimenti impugnati. La Corte esclude altresì la mala fede del Comune, essendosi questo mosso in modo non coordinato sul piano procedimentale.

Gli appelli sono pertanto respinti. La mancata costituzione del Comune esonera dalla pronuncia sulle spese.