Acquisto terreno con manufatto abusivo e acquisizione al patrimonio comunale (TAR Calabria n. 447 del 08.06.2026)

Principi di diritto (Massima)
In caso di inottemperanza all’ordinanza di demolizione, l’acquirente dell’area su cui insiste il manufatto abusivo subentra nella medesima posizione giuridica del dante causa ed è obbligato propter rem al ripristino dello stato dei luoghi. Il Comune deve notificare l’atto di acquisizione al soggetto che, dai registri immobiliari, risulti attuale proprietario dell’area di sedime, non potendo sindacare le questioni civilistiche sulla titolarità dominicale. La mera manifestazione di generici intenti ripristinatori, priva del pertinente titolo edilizio e di un progetto di demolizione, non esclude l’imputabilità dell’illecito omissivo e non impedisce l’acquisizione gratuita del bene e dell’area ulteriore al patrimonio comunale.

Il Fatto

Una società acquistava, con atto del 7.10.2022, un terreno sul quale insisteva un manufatto realizzato abusivamente, oggetto di una precedente ordinanza di demolizione mai ottemperata dal dante causa, rimasto titolare del solo manufatto. L’atto dava espressamente atto della pendenza del giudizio avverso l’ordine demolitorio.

Accertata l’inottemperanza, il Comune avviava il procedimento di acquisizione e, con determina, dichiarava l’acquisizione di diritto e gratuita al proprio patrimonio indisponibile dei manufatti abusivi e dell’area di sedime, oltre l’area ulteriore. La società impugnava la determina, il verbale di accertamento e la comunicazione di avvio, deducendo la propria estraneità all’abuso e l’incolpevolezza dell’inottemperanza. Il ricorso e i motivi aggiunti venivano rigettati in sede cautelare dal TAR e dal Consiglio di Stato.

La Motivazione della Corte

Il Collegio muove dalla piena conoscenza dell’abuso da parte della ricorrente sin dalla stipula dell’atto di compravendita e, successivamente, dalla comunicazione di avvio del procedimento. Il Comune ha correttamente notificato l’atto di acquisizione anche alla ricorrente, poiché l’Amministrazione è tenuta a una verifica essenzialmente documentale del titolo di proprietà, basata sulle risultanze dei registri immobiliari, senza poter sindacare la titolarità dominicale.

Dovendo procedere alla trascrizione dell’atto contro l’ultimo proprietario formale, in forza del principio di continuità delle trascrizioni, il Comune ha legittimamente individuato la ricorrente quale attuale proprietaria dell’area e destinataria dell’atto. Tale principio esime il Collegio dall’accertare incidentalmente la nullità dell’atto di trasferimento, poiché l’interesse e la legittimazione al ricorso spettano a chi risulti dai registri immobiliari attuale proprietario.

La pretesa di scindere, con il rogito, la proprietà del manufatto abusivo dall’area di sedime non è opponibile all’Amministrazione, perché contrasta con l’art. 31, comma 3, d.P.R. n. 380/2001. Alla figura del responsabile dell’abuso va equiparato il soggetto che si trovi in una consapevole relazione qualificata con l’immobile e l’area di sedime. Richiamando l’Adunanza Plenaria n. 16/2023, il Collegio ribadisce che l’acquirente subentra nella posizione del dante causa, è obbligato propter rem e che l’inottemperanza comporta una novazione oggettiva dell’obbligo di ripristino.

La ricorrente non può dirsi non imputabile dell’illecito omissivo, avendo avuto conoscenza dell’ordinanza di demolizione già dall’atto di acquisto. La mera dichiarazione di voler demolire, contenuta in una memoria endoprocedimentale, non concretizza una seria e inequivoca volontà ripristinatoria, che esige titolo edilizio, progetto e comunicazione di smaltimento dei rifiuti ai sensi del d.lgs. n. 152/2006. Infondata è anche la censura sulla mancata notifica del verbale di Polizia Municipale, poiché l’atto da notificare è il formale provvedimento produttivo degli effetti previsti dall’art. 31, comma 4, d.P.R. n. 380/2001, non il verbale endoprocedimentale. Il ricorso e i motivi aggiunti sono rigettati.