Domanda di affrancazione e sospensione del giudizio di ripetizione dell’indebito (Cass. civ. Sez. II n. 29368 del 06.11.2025)

Principi di diritto (Massima)
In tema di edilizia convenzionata, la domanda di affrancazione dal vincolo del prezzo massimo di cessione, ove proposta e documentata, non determina l’improseguibilità del giudizio di ripetizione dell’indebito, ma ne impone la sospensione. L’effetto estintivo della pretesa di rimborso della differenza tra prezzo convenuto e prezzo vincolato si produce soltanto con la stipulazione della convenzione di rimozione del vincolo, secondo le modalità dei commi 49-bis e 49-ter dell’art. 31 della legge n. 448 del 1998. Le Sezioni Unite, con la sentenza n. 21348/2022, hanno qualificato in termini sospensivi l’effetto di cui al comma 49-quater, escludendo che la sola proposizione della domanda di affrancazione renda improcedibile l’azione di ripetizione.

Il Fatto

Il ricorrente aveva acquistato un immobile in regime di edilizia convenzionata e aveva convenuto in giudizio la venditrice, chiedendo la nullità parziale dell’atto di compravendita per violazione del prezzo massimo di cessione e la restituzione della differenza tra il prezzo corrisposto e quello vincolato. La convenuta aveva chiamato in causa il notaio rogante, invocando la manleva.

Il Tribunale di Roma aveva accolto la domanda dell’acquirente e rigettato quella di garanzia. La Corte d’appello di Roma, in parziale accoglimento del gravame, aveva dichiarato improseguibile l’azione di ripetizione dell’indebito, ritenendo che la sola proposizione dell’istanza di affrancazione proposta al Comune impedisse al contratto di produrre effetti sulla parte di prezzo eccedente il massimo di cessione. Il ricorrente ha impugnato la sentenza per cassazione con sei motivi.

La Motivazione della Corte

I primi tre motivi esaminati congiuntamente investono l’applicabilità retroattiva dell’art. 25-undecies del d.l. n. 119 del 2018, convertito dalla legge n. 136 del 2018, che ha esteso la legittimazione all’affrancazione alle persone fisiche interessate, anche se non più titolari di diritti reali sul bene. Il ricorrente ne deduceva l’illegittimità costituzionale sotto molteplici profili, gli stessi già scrutinati dalla Corte costituzionale con la sentenza n. 210/2021, che ne ha dichiarato la questione non fondata. La Corte osserva che la pronuncia del giudice delle leggi ha escluso ogni scelta irragionevolmente lesiva dei principi invocati, sicché la censura è infondata.

La circostanza che l’acquirente avesse rivenduto l’immobile nel 2016 rispettando il prezzo vincolato non incide sul diritto della venditrice all’affrancazione. La Corte costituzionale ha chiarito che la ratio dell’estensione soggettiva risiede nella tutela dell’interesse dell’alienante ad assolvere, sia pure ex post, l’impegno di trasferire il bene libero da pesi.

Anche il motivo relativo al divieto di nova in appello è infondato. L’istanza di affrancazione è stata depositata in secondo grado, ma il documento non poteva essere prodotto prima, essendo l’art. 25-undecies entrato in vigore in data 19 dicembre 2018, dopo l’introduzione del giudizio d’appello: ricorre quindi la causa non imputabile di cui all’art. 345, comma 3, c.p.c.

È invece fondato il motivo sull’applicazione dell’art. 31, comma 49-quater, della legge n. 448 del 1998. La norma dispone che, in pendenza della rimozione dei vincoli, il contratto non produce effetti limitatamente alla differenza tra prezzo convenuto e prezzo vincolato e che l’eventuale pretesa di rimborso si estingue con la rimozione dei vincoli. Il d.m. n. 151 del 2020 precisa che il vincolo è rimosso per effetto della stipula della convenzione tra le parti.

La Corte d’appello ha quindi errato nel ritenere improseguibile il giudizio di ripetizione. Le Sezioni Unite n. 21348/2022 hanno qualificato l’effetto di cui al comma 49-quater come sospensivo, determinando la sospensione del processo di ripetizione dell’indebito in attesa della definizione del procedimento di affrancazione.

La sentenza è pertanto cassata in relazione al motivo accolto, con assorbimento del sesto motivo sulle spese; la causa è rinviata alla Corte d’appello di Roma in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di legittimità.