Ampliamento interrato e ordine di demolizione tra titolo edilizio e opere minori (Cons. Stato n. 5872 del 07.07.2025)

Principi di diritto (Massima)
La trasformazione di una preesistente cisterna in un volume interrato di maggiori dimensioni, realizzata con opere in cemento armato, costituisce intervento strutturale idoneo a modificare in modo sostanziale il precedente organismo edilizio e a incidere sulla sua sicurezza statica, con la conseguente necessità del permesso di costruire. L’assenza di abitabilità e il mancato incremento del carico urbanistico non escludono il rilievo edilizio dell’opera, né impediscono l’ordine di demolizione del manufatto privo di titolo e di progetto attestante la sicurezza statica. Restano invece autonomamente valutabili le opere minori, riconducibili alla manutenzione straordinaria o all’edilizia libera, delle quali va dichiarata l’illegittimità parziale dell’ordine di demolizione. Il giudice amministrativo conosce la fattispecie nella sua interezza secondo il principio iura novit curia, anche a prescindere dall’onere di prova e dalla mancata costituzione dell’Amministrazione.

Il Fatto

Il proprietario di un immobile impugnava davanti al TAR Campania l’ordinanza con cui il Comune aveva ingiunto la demolizione e il ripristino di alcune opere: la modifica di finestre, l’ampliamento del piano seminterrato e l’ampliamento della terrazza realizzata sul solaio di copertura del locale seminterrato.

Il TAR respingeva il ricorso, ritenendo non provata la legittima preesistenza della cisterna e qualificando l’insieme delle modifiche come creazione di un nuovo organismo edilizio. Il proprietario proponeva appello; il Comune non si costituiva in giudizio.

La Motivazione della Corte

L’appellante sosteneva che l’ampliamento del seminterrato derivasse dal mero accorpamento di volumi interrati legittimamente esistenti, già autorizzati con nulla osta sindacale del 1965, e che, trattandosi di locali privi dei requisiti per l’abitabilità, l’intervento non comportasse incremento di volume né aggravio del carico urbanistico.

Il Collegio ritiene non revocata in dubbio la legittimità della preesistente cisterna, non contestata dagli atti provenienti dal Comune. Richiama tuttavia il principio per cui il giudice amministrativo deve conoscere la fattispecie nella sua interezza, alla stregua delle regole giuridiche e delle conoscenze tecniche disponibili, secondo il principio iura novit curia, a prescindere dall’onere di prova degli artt. 115 c.p.c. e 64, secondo comma, c.p.a.

Su questa base la Corte osserva che la demolizione della cisterna in calcestruzzo e la modifica del piano interrato mediante opere in cemento armato hanno creato un volume tecnico molto più ampio. Anche se privo di aperture, non abitabile e non incidente sul carico urbanistico, l’intervento è strutturale: modifica in modo sostanziale il precedente organismo edilizio e incide sulla sua sicurezza statica. Esso impone quindi il rilascio di un permesso di costruire o di altro titolo edilizio.

L’ordine di demolizione di un manufatto realizzato senza titolo e senza progetto attestante la sicurezza statica non è pertanto illegittimo, salva la valutazione di eventuali domande in sanatoria corredate di idonei documenti progettuali. Per questa parte l’appello è respinto.

Diverse considerazioni valgono per la modifica delle finestre, contestata senza precisa individuazione, e per la pavimentazione del lastrico solare. Le prime rientrano nella manutenzione straordinaria ai sensi dell’art. 3, comma 1, lett. b), d.P.R. n. 380/2001; la seconda costituisce edilizia libera ai sensi dell’art. 6, comma 1, lett. e-ter), d.P.R. n. 380/2001. Sono opere minori, valutabili separatamente dall’ampliamento del seminterrato, con conseguente illegittimità parziale dell’ordine di demolizione. La reciproca soccombenza giustifica la compensazione delle spese del doppio grado.