Annullamento del condono edilizio per abuso sostanziale e insussistenza di affidamento (Cons. Stato n. 9453 del 01.12.2025)

Principi di diritto (Massima)
Il permesso di costruire in sanatoria è legittimamente annullato d’ufficio quando l’abuso dichiarato nella domanda di condono sia diverso da quello effettivamente realizzato e consista in una trasformazione sostanziale dell’immobile, con creazione di volumi e superfici non assentiti. In tale ipotesi difetta in radice qualsiasi affidamento del privato alla conservazione dell’opera e non sussiste alcun onere di comparazione con l’interesse pubblico al ripristino della legalità urbanistico-edilizia. La comunicazione di avvio del procedimento inviata a recapito non riferibile all’interessato è sanata ai sensi dell’art. 21-octies, comma 2, legge n. 241/1990 quando il destinatario abbia comunque presentato istanza di riesame, risultando raggiunto lo scopo partecipativo. Il carattere vincolato del provvedimento demolitorio e l’evidenza degli abusi escludono profili di illegittimità dell’azione repressiva.

Il Fatto

Il dante causa dell’appellante presentava domanda di permesso di costruire in sanatoria per un cambio di destinazione d’uso su un’unità immobiliare ricavata da un fabbricato rurale. Il Comune rilasciava il titolo, qualificando l’intervento come ristrutturazione edilizia ai sensi della tipologia 3 dell’allegato 1 al decreto-legge n. 269/2003.

Successivi accertamenti tecnici evidenziavano una totale trasformazione dell’immobile, con realizzazione di tre piani fuori terra e un seminterrato, frazionati in nove unità abitative. Il Comune annullava in autotutela il permesso in sanatoria e ingiungeva la demolizione. Il TAR Lazio respingeva l’impugnazione; l’erede dell’originario ricorrente proponeva appello, deducendo vizi di partecipazione procedimentale e difetto di motivazione in ordine all’interesse pubblico e all’affidamento.

La Motivazione della Corte

Il Consiglio di Stato affronta anzitutto i motivi di ordine procedimentale. La comunicazione di avvio del procedimento in autotutela, inviata a un indirizzo non riferibile all’interessato e a un tecnico del cui rapporto professionale non è data prova, non ha tuttavia impedito al privato di presentare istanza di riesame. Lo scopo della comunicazione è quindi raggiunto, con conseguente sanatoria di ogni eventuale invalidità.

La Corte ritiene corretta anche l’applicazione dell’art. 21-octies, comma 2, legge n. 241/1990. La disposizione pone a carico dell’amministrazione la prova dell’assenza di alternative in fatto, ma tale prova può desumersi dalla mancata prospettazione di alternative da parte del ricorrente e dall’assenza di elementi contrari. Nel caso concreto nessuna alternativa era data all’amministrazione a fronte di un abuso conclamato, diverso da quello sanato per effetto di un’infedele rappresentazione nella domanda.

Il Collegio esclude poi ogni affidamento alla conservazione dell’opera. L’indicazione nella domanda di condono di un abuso diverso da quello effettivamente compiuto vale a escludere in radice l’esigenza di comparare l’interesse pubblico al ripristino della legalità con qualsiasi interesse privato. Le censure di carenza di motivazione e di presupposti ai sensi dell’art. 21-nonies, comma 1, legge n. 241/1990 sono pertanto infondate.

Nessuna integrazione postuma della motivazione è ravvisabile nel rinvio alla relazione tecnica comunale. La sentenza di primo grado ha correttamente rilevato che, a fronte dell’evidenza dell’abuso, il ritiro in autotutela era legittimo. La Corte richiama i principi dell’Adunanza plenaria n. 8 del 2017, secondo cui una motivazione più approfondita è richiesta solo quando l’intervento si collochi a notevole distanza dal rilascio del titolo, mentre l’onere motivazionale è attenuato in presenza di interessi pubblici rilevanti e autoevidenti.

Le medesime considerazioni valgono per il provvedimento demolitorio, di carattere vincolato. L’appello è quindi respinto, con conferma della sentenza impugnata e condanna dell’appellante alle spese.