Autotutela del condono edilizio oltre il termine perentorio (TAR Campania n. 2411 del 17.04.2026)

Principi di diritto (Massima)
In materia di annullamento d’ufficio del provvedimento di concessione in sanatoria edilizia, il termine perentorio di dodici mesi previsto dall’art. 21-nonies, comma 1, della legge n. 241 del 1990, nella formulazione applicabile ratione temporis, preclude l’esercizio del potere di autotutela una volta decorso. La deroga di cui al comma 2-bis presuppone una divergenza tra fattispecie rappresentata e fattispecie reale rimproverabile all’interessato, per dichiarazioni false o mendaci, ovvero una falsa rappresentazione dei fatti accertata inequivocabilmente dall’Amministrazione. Non integra tale ipotesi la mera riqualificazione tecnico-discrezionale di un dato oggettivo che il privato abbia dichiarato in modo veritiero, né la circostanza che l’Amministrazione abbia male istruito il procedimento: l’incompletezza dell’istruttoria non è imputabile al privato. Un potere di autotutela esercitato oltre dieci anni dal rilascio del titolo, su elementi già disponibili ab origine, è pertanto illegittimo e il provvedimento è annullato.

Il Fatto

La ricorrente è titolare della nuda proprietà di un immobile oggetto di una procedura di concessione in sanatoria ai sensi della legge 23 dicembre 1994 n. 724, conclusasi favorevolmente con provvedimento del 12 marzo 2012. La domanda era stata presentata nel 1995 dal dante causa e riguardava l’ampliamento sulla terrazza a livello dell’unità abitativa, con realizzazione di un vano adibito a cucina. Il progetto allegato all’istanza indicava esattamente l’altezza interna del vano, pari a 2,30 mt., oltre a volume e superficie corrispondenti a quelli effettivi.

Dopo circa dieci anni, in seguito a una richiesta di notizia della Procura della Repubblica su procedure di esecuzione poste a carico del dante causa, il Comune avviava il procedimento di autotutela, ritenendo il condono viziato per violazione dell’altezza minima di abitabilità prevista dal d.m. 5 luglio 1975. Con provvedimento del 22 novembre 2024 annullava la concessione e negava il condono. La ricorrente impugnava l’atto davanti al TAR, che accoglieva la domanda cautelare e, all’esito dell’istruttoria, decideva nel merito.

La Motivazione della Corte

Il Collegio conferma la valutazione espressa in sede cautelare e ritiene dirimente la censura di violazione del termine perentorio di dodici mesi, previsto dall’art. 21-nonies, comma 1, della legge n. 241 del 1990 nel testo applicabile ratione temporis, antecedente alla riduzione a sei mesi operata dalla legge 2 dicembre 2025 n. 182. Il provvedimento di autotutela risulta adottato quando il potere era già consumato, a oltre dieci anni dal rilascio del condono.

Il Collegio ricostruisce il mutamento di paradigma dell’autotutela dopo la Riforma Madia. Il fattore temporale non è più il semplice “termine ragionevole”, ma un limite preclusivo all’esercizio del potere, che segna il passaggio da un potere immanente e inesauribile a un potere tipizzato e rigidamente conformato dal legislatore. Il suo superamento determina la decadenza dal potere, in ossequio al principio dell’affidamento e della certezza dei rapporti giuridici, come osservato dalla Corte cost. 88/2025 più volte richiamata.

Il comma 2-bis dell’art. 21-nonies prevede una fattispecie derogatoria correlata alla non meritevolezza della posizione del destinatario dell’atto invalido. Il termine non opera in caso di false rappresentazioni o di dichiarazioni sostitutive false o mendaci, per effetto di condotte costituenti reato accertate con sentenza passata in giudicato, ovvero quando la divergenza è accertata inequivocabilmente dall’Amministrazione con i propri mezzi. In tale ipotesi riemerge un termine non perentorio ma “ragionevole”, che decorre dalla scoperta della falsa dichiarazione e non dall’adozione dell’atto riesaminato. Il Collegio richiama sul punto Cons. Stato, IV Sez., 7 maggio 2025, n. 3876.

Nel caso di specie difettano i presupposti di tale deroga. Sia la relazione sia il progetto grafico allegati all’istanza indicavano l’altezza interna del vano in ampliamento, pari a 2,30 mt. Non è condivisibile la sovrapposizione tra l’onere dichiarativo di dati oggettivamente verificabili e la valutazione tecnico-discrezionale sulla loro qualificazione giuridica come incompatibili con l’agibilità. Il Comune era sin dall’origine in possesso di tutti gli elementi istruttori; l’asserito vizio non è riconducibile a una falsa rappresentazione del privato, ma, seguendo la prospettazione dell’Amministrazione, a una carenza dell’istruttoria in sede di rilascio del condono.

La sopravvenienza invocata dal Comune si esaurisce nella richiesta della Procura di riesaminare le pratiche: una mera riattivazione dell’istruttoria su elementi già disponibili ab origine, non un fatto nuovo in senso giuridico. Il Comune avrebbe dovuto agire nel rispetto dei presupposti e dei limiti normativi, in ossequio al principio di separazione tra procedimento penale e procedimento amministrativo (Cons. Stato, sez. VI, 1° ottobre 2021, n. 6583). Il ricorso è accolto, con annullamento del provvedimento di ritiro e piena efficacia del condono, e il Comune è condannato alle spese.