Autotutela edilizia: falsa rappresentazione non determinante se il vano è loggia (Cons. Stato n. 2604 del 30.03.2026)

Principi di diritto (Massima)
Il potere di annullamento d’ufficio del permesso di costruire può essere esercitato oltre il termine di diciotto mesi solo se il privato abbia rappresentato uno stato dei luoghi diverso da quello reale, oppure abbia omesso di prospettare circostanze rilevanti. La falsa rappresentazione deve però avere valenza obiettivamente determinante nel procedimento: non basta una difformità grafica se la documentazione fotografica allegata all’istanza descriveva l’esatta situazione di fatto. La qualificazione della loggia come volume, secondo l’orientamento giurisprudenziale, esclude che la mancata indicazione della chiusura del vano integri una rappresentazione idonea a modificare l’esito del procedimento. Ne consegue l’illegittimità dell’autotutela e dell’ordine di demolizione fondati su tale presupposto.

Il Fatto

Il Comune ha rilasciato al privato un permesso di costruire per la ristrutturazione edilizia e il recupero abitativo del sottotetto di un fabbricato, dopo l’autorizzazione della Soprintendenza e con alcune prescrizioni. Circa dieci anni dopo, ritenendo sussistente un interesse pubblico indotto dal vincolo archeologico e la violazione delle prescrizioni, il Comune ha annullato in autotutela il titolo, contestando che gli elaborati depositati in corso di procedimento erano difformi dallo stato dei luoghi documentato dal dossier fotografico allegato all’istanza. Ha poi intimato la demolizione delle opere.

Il privato ha impugnato l’autotutela e, con motivi aggiunti, l’ordine di demolizione. Il TAR ha parzialmente accolto il ricorso, riconoscendo la difformità e la possibilità di autotutela oltre il termine, ma riscontrando un vizio motivazionale e la violazione della proporzionalità, per essere stato ritirato l’intero permesso in ragione di un piccolo vano. Il privato ha appellato per scrupolo difensivo, temendo un nuovo provvedimento di annullamento; il controinteressato ha proposto appello incidentale.

La Motivazione della Corte

Il Consiglio di Stato affronta anzitutto l’eccezione di inammissibilità dell’appello principale per difetto di interesse. La regola è che la parte vittoriosa non è legittimata a impugnare la pronuncia a sé favorevole; ma la soccombenza può essere anche parziale e va valutata in senso sostanziale, non solo formale. Nel caso concreto il TAR ha accolto il ricorso solo in parte: ha implicitamente riconosciuto la legittimità dell’autotutela quanto al portico, ha accertato la falsa rappresentazione dello stato fattuale e la possibilità di annullare oltre i diciotto mesi, assorbendo solo la censura sul contrarius actus. L’appellante è quindi parzialmente soccombente e ha interesse a rimuovere le statuizioni sfavorevoli.

Nel merito, la Corte ricorda che il superamento del termine per l’annullamento d’ufficio è ammissibile quando il soggetto abbia rappresentato uno stato preesistente diverso da quello reale o abbia omesso di prospettare circostanze rilevanti, richiamando Cons. Stato, Sez. VI, 13 ottobre 2025, n. 7987. È però necessaria la valenza obiettivamente determinante della falsa rappresentazione, secondo Cons. Stato, Sez. V, 2 aprile 2024, n. 3001.

Il Collegio ritiene che tale dimostrazione manchi. Depongono in senso contrario alla tesi dell’Amministrazione e del primo giudice cinque elementi: la produzione, da parte del privato, delle foto rappresentanti l’esatta situazione di fatto; la mancata produzione in giudizio, da parte del Comune, del secondo elaborato grafico, indispensabile per verificare la falsa rappresentazione; la mappa di impianto del 1916, in cui il vano appare chiuso; l’orientamento secondo cui anche la loggia costituisce volume, richiamato con Cons. Stato, Sez. IV, 24 gennaio 2022, n. 434 e Cons. Stato, Sez. VI, 11 gennaio 2023, n. 385; l’esclusione di aumenti di volume già operata dalla Soprintendenza sull’originaria documentazione.

La Corte sottolinea che la riconducibilità della seconda planimetria a quella risalente del 1916 e la produzione delle foto escludono la falsa rappresentazione. Inoltre, la qualificazione della loggia come volume rilevante esclude comunque la portata determinante dell’asserita difformità. I primi quattro motivi dell’appello principale sono quindi fondati, con assorbimento dell’ultima censura e dell’appello incidentale.

In riforma della sentenza, il Consiglio di Stato accoglie il ricorso introduttivo e i motivi aggiunti e annulla l’autotutela e l’ordine di demolizione, richiamando sul termine la propria giurisprudenza (Cons. Stato, Sez. IV, 21 agosto 2024, n. 7187). Le spese dei due gradi sono integralmente compensate per la complessità della vicenda.