Autotutela edilizia: annullamento tardivo della sanatoria e caducazione della demolizione (TAR Campania n. 1144 del 11.02.2025)

Principi di diritto (Massima)
L’annullamento in autotutela del permesso di costruire in sanatoria è soggetto al termine decadenziale previsto dall’art. 21-nonies l. n. 241/1990, non superabile dalla pubblica amministrazione. Il termine decorre dal rilascio del titolo e non può essere eluso invocando la falsa rappresentazione dello stato dei luoghi quando i vizi erano ictu oculi percepibili dalla documentazione in allora prodotta e l’amministrazione li conosceva o poteva conoscerli. La conoscibilità ab initio dei profili di criticità rende inescusabile il ritardo e consuma il potere di riesame. Ne consegue la caducazione del provvedimento di ritiro e, per illegittimità derivata, dell’ingiunzione a demolire che su di esso si fonda.

Il Fatto

Il ricorrente ha acquistato nel maggio 2018 un immobile in Pozzuoli, già oggetto di permesso di costruire in sanatoria n. 4 del 9 aprile 2018, rilasciato ai sensi dell’art. 36 d.P.R. n. 380/2001 previa valutazione di compatibilità paesaggistica del 20 marzo 2018. A seguito di esposti del vicino, il Comune avviava nel marzo 2024 un procedimento di riesame e, con provvedimento del 13 giugno 2024, annullava in autotutela il titolo, addebitando alla dante causa una mendace rappresentazione dello stato dei luoghi.

Seguiva l’ordinanza n. 338 del 15 luglio 2024 di ingiunzione a demolizione. Il ricorrente impugnava entrambi gli atti davanti al TAR, deducendo la violazione dell’art. 21-nonies l. n. 241/1990 per decorso del termine, la carenza di motivazione sull’attualità dell’interesse pubblico e l’illegittimità derivata dell’ordine di demolizione.

La Motivazione della Corte

Il Collegio accoglie il secondo motivo, con valenza assorbente, e richiama le statuizioni già rese in sede cautelare. Il punto centrale è la tempestività dell’esercizio della potestà di riesame. Il titolo risale al 9 aprile 2018, già sotto l’imperio dell’art. 21-nonies come novellato dalla l. n. 124/2015; l’atto di ritiro è del 13 giugno 2024, oltre sei anni dopo. Era dunque da lungo tempo decorso il termine di diciotto mesi, poi ridotto a dodici dall’art. 63 d.l. n. 77/2021.

Il Tribunale ricostruisce la ratio della norma: essa introduce un termine decadenziale funzionale a consolidare le situazioni giuridiche favorevoli e a tutelare l’affidamento del privato, non già a garantire l’inoppugnabilità nell’interesse dell’amministrazione. La regola si iscrive nei doveri di buona fede e correttezza che informano i rapporti tra autorità e amministrati.

Quanto alla dedotta falsità della rappresentazione, il Collegio rileva che essa non sussiste. Gli interventi contestati — fusione dei balconi, apertura e chiusura di vani finestra, diversa distribuzione interna — risultano representati nei grafici e nella relazione allegati all’istanza del 2017. Lo stesso provvedimento impugnato riconosce la loro agevole percepibilità dalla documentazione agli atti e dalla planimetria allegata alla richiesta di accertamento di conformità.

La questione dell’eventuale necessità di autorizzazione sismica e dell’esatta natura dell’area di affaccio costituisce una quaestio iuris conoscibile dall’amministrazione, mai sollevata in sede istruttoria. Il lungo iter — iniziato nel maggio 2017 e concluso nell’aprile 2018 — dimostra che il Comune ha esaminato funditus lo stato dell’immobile. Il ritardo di circa sei anni è pertanto inescusabile.

L’accoglimento determina la caducazione dell’annullamento, la reviviscenza del permesso in sanatoria e della valutazione paesaggistica, e l’illegittimità derivata dell’ingiunzione a demolire, secondo il principio simul stabunt, simul cadent. Le spese sono poste a carico del Comune e del controinteressato.