Bonus volumetrico regionale e cambio di destinazione d’uso non ancora realizzato (Cons. Stato n. 6347 del 05.08.2026)

Principi di diritto (Massima)
Il permesso di costruire che autorizza il mutamento di destinazione d’uso di un immobile abilita la realizzazione dell’intervento assentito, ma non determina automaticamente la trasformazione materiale del fabbricato né il consolidamento della nuova destinazione. Fino alla ultimazione dei lavori, l’edificio conserva la destinazione originaria e non può accedere agli incentivi volumetrici riservati dalla legge regionale all’edilizia residenziale. La variante che comporti modifica del volume, della sagoma e dell’altezza del fabbricato, con ampliamento e sopraelevazione, integra nuova costruzione ai sensi dell’art. 3, comma 1, lett. e.1), d.P.R. n. 380/2001 e non ristrutturazione edilizia. Trattandosi di variante essenziale, essa configura un progetto nuovo, autonomo e sostitutivo rispetto al titolo originario, soggetto alle disposizioni vigenti al momento della sua realizzazione.

Il Fatto

Una società presentava al Comune un’istanza volta a ottenere il rilascio di un permesso di costruire in variante, consistente in un intervento qualificato come ristrutturazione edilizia, per usufruire dell’incentivo volumetrico previsto dall’art. 33-quater della legge regionale della Campania n. 16/2004. L’immobile era già interessato da un precedente permesso di costruire, che ne autorizzava la ristrutturazione con contestuale cambio di destinazione d’uso da direzionale a residenziale, i cui lavori erano ancora in corso.

Il Comune comunicava i motivi ostativi al rilascio del nuovo titolo edilizio, rilevando che il mutamento di destinazione non si era ancora consolidato e che la variante, per il rilevante incremento volumetrico e la sopraelevazione, costituiva un progetto nuovo e sostitutivo. Seguiva il provvedimento di diniego, impugnato dalla società davanti al TAR Campania, che accoglieva il ricorso, ritenendo il precedente permesso di costruire ancora valido ed efficace. Il Comune proponeva appello.

La Motivazione della Corte

Il Collegio individua il punto centrale della controversia nella questione se, per accedere al bonus volumetrico regionale, sia sufficiente riferirsi al cambio di destinazione d’uso autorizzato da un precedente permesso di costruire, indipendentemente dalla realizzazione delle opere cui quel mutamento si riferisce. La risposta è negativa e le conclusioni del giudice di primo grado non sono condivise.

Il Consiglio di Stato chiarisce anzitutto che non vi è contrasto tra l’art. 42 del regolamento edilizio comunale e l’art. 9-bis, comma 1-bis, d.P.R. n. 380/2001 in materia di stato legittimo degli immobili, non essendo in discussione né lo stato legittimo del fabbricato né il diritto della società di eseguire le opere assentite. La questione concerne esclusivamente la possibilità di usufruire dell’incentivo, previsto dalla normativa regionale solo per l’edilizia residenziale, sulla base del solo titolo edilizio, a prescindere dall’esecuzione delle opere.

Il Collegio afferma che il permesso di costruire abilita bensì la società a realizzare l’intervento autorizzato, ma non produce automaticamente la trasformazione materiale dell’immobile e, quindi, il mutamento di destinazione d’uso. Il progetto assentito potrebbe infatti essere abbandonato o non portato a esecuzione nei termini del titolo. Ne deriva che la società non può avvalersi di un cambio di destinazione autorizzato in relazione a opere non ancora realizzate: fino alla ultimazione dei lavori, l’edificio conserva la destinazione originaria e non può beneficiare degli incentivi volumetrici.

In secondo luogo, la variante presentata modificava volume, sagoma e altezza del fabbricato, con realizzazione di un quarto piano e di un ulteriore vano al quinto, per un incremento volumetrico rilevante. Il Collegio esclude la qualificazione come semplice ristrutturazione edilizia, richiamando la propria giurisprudenza secondo cui integra nuova costruzione, ai sensi dell’art. 3, comma 1, lett. e.1), d.P.R. n. 380/2001, e non ristrutturazione edilizia, l’intervento che, pur su manufatto preesistente, comporti ampliamento della sagoma, diversa conformazione plano-volumetrica e incremento di superfici e altezze (Consiglio di Stato, sez. IV, 17 marzo 2026 n. 2261).

La variante è quindi riqualificata come essenziale: mentre le varianti in senso proprio sono soggette a un permesso complementare e accessorio, le varianti essenziali sono soggette al rilascio di un permesso del tutto nuovo e autonomo, per il quale valgono le disposizioni vigenti al momento della realizzazione (Consiglio di Stato, Sez. II, 2 aprile 2025 n. 2814). Ne consegue che correttamente il Comune ha riqualificato l’intervento come nuova costruzione e ha ritenuto l’istanza una variante essenziale, configurando un progetto nuovo e sostitutivo di quello assentito. L’appello è pertanto accolto, la sentenza riformata e il ricorso di primo grado respinto, con compensazione delle spese del doppio grado in ragione della peculiarità della fattispecie e della novità delle questioni.