Cambio d’uso con opere: conguaglio oneri dovuto anche in ristrutturazione (TAR Lombardia n. 3761 del 19.11.2025)

Principi di diritto (Massima)
Il conguaglio degli oneri di urbanizzazione per mutamento di destinazione d’uso è dovuto anche quando il cambio avvenga con opere edilizie e non soltanto nei casi di cambio d’uso senza opere. La riduzione del 60% prevista per gli interventi di ristrutturazione edilizia con demo-ricostruzione attiene al diverso profilo del contributo di costruzione e non interferisce con la disciplina del cambio di destinazione. Il mutamento da destinazione produttiva a residenziale comporta di per sé un aggravio del carico urbanistico, con conseguente obbligo di concorso del privato alla maggiore dotazione di urbanizzazioni. L’art. 52, comma 3, della L.r. 12/2005, nel disciplinare il cambio d’uso senza opere, presuppone e non esclude il pagamento del cambio d’uso con opere, in coerenza con la disciplina statale sul mutamento rilevante della destinazione d’uso.

Il Fatto

La società ricorrente presenta istanza di permesso di costruire per demolire capannoni industriali dismessi e realizzare un nuovo edificio residenziale. L’intervento viene qualificato dal Comune come ristrutturazione edilizia con demo-ricostruzione, con riduzione del 60% degli oneri, ma l’amministrazione applica in aggiunta il conguaglio per il cambio di destinazione d’uso da industriale a residenziale, richiamando l’art. 52, comma 3, della L.r. 12/2005.

La società contesta la pretesa, assume la non debenza delle somme versate in eccesso e agisce per l’accertamento del proprio diritto alla ripetizione e per la condanna alla restituzione, oltre interessi. Il Comune si costituisce e chiede il rigetto del gravame.

La Motivazione della Corte

I due motivi sono esaminati congiuntamente e rigettati. La questione centrale riguarda la legittimità della pretesa degli oneri per il cambio d’uso da industriale a residenziale. Secondo la ricorrente, l’art. 52, comma 3, della L.r. 12/2005 si applicherebbe ai soli cambi d’uso senza opere, effettuati entro dieci anni dall’ultimazione dei lavori.

Il Tribunale rileva che l’art. 44, comma 8, della L.r. 12/2005 disciplina la ristrutturazione edilizia con demo-ricostruzione e la riduzione degli oneri, ma non interferisce con la distinta questione del cambio di destinazione. La norma regionale invocata prevede il conguaglio degli oneri di urbanizzazione commisurato alla differenza tra gli oneri della nuova e della precedente destinazione.

La ratio della disposizione è quella di contrastare i fenomeni di costruzione di nuovi edifici accompagnati da un repentino cambio d’uso. Il Tribunale osserva che un cambio di destinazione, con o senza opere, implica comunque un aggravio del carico urbanistico, per cui non avrebbe senso limitare il concorso del privato ai soli casi di assenza di interventi edilizi. La norma disciplina il cambio d’uso senza opere per chiarire un aspetto controverso, ma presuppone il pagamento del cambio d’uso con opere.

Il Collegio richiama la definizione di carico urbanistico contenuta nel regolamento edilizio tipo e la giurisprudenza amministrativa secondo cui il cambio di destinazione comporta di per sé una variazione del carico urbanistico. La trasformazione da produttivo a residenziale, categorie funzionalmente autonome e disomogenee, rivela l’aumento del carico rispetto al manufatto preesistente.

La conclusione è supportata anche dall’art. 19, comma 3, del D.P.R. 380/2001, che prevede la dovutezza del contributo nella misura massima corrispondente alla nuova destinazione. La censura sulla violazione del contraddittorio è superata, avendo il Comune documentato lo svolgimento del confronto procedimentale. Il ricorso è respinto, con compensazione integrale delle spese per la complessità e novità delle questioni.