Cambio destinazione d’uso ufficio-abitazione e legittimazione del singolo condomino (TAR Puglia n. 274 del 14.02.2025)

Principi di diritto (Massima)
Il singolo proprietario di un’unità immobiliare in condominio è pienamente legittimato a presentare istanza di cambio di destinazione d’uso della propria unità, senza necessità di autorizzazione da parte degli altri condomini, quando la disciplina urbanistica comunale e regionale non preveda diversamente. L’Amministrazione è tenuta a evadere ciascuna istanza secondo l’ordine di presentazione. Il condominio è deputato alla cura degli interessi dei condomini ai soli fini della gestione dei beni comuni e non rappresenta la somma degli interessi dominicali dei singoli proprietari, sicché difetta di legittimazione e di interesse a impugnare il titolo abilitativo che incida sulla destinazione della singola unità. Il condomino o il terzo proprietario che agisca per l’annullamento deve dimostrare un interesse effettivo e concreto, non essendo sufficiente la mera titolarità di altra unità immobiliare nel medesimo fabbricato.

Il Fatto

Un condominio e una società, proprietaria di una unità immobiliare nel medesimo fabbricato, hanno impugnato davanti al TAR Puglia il permesso di costruire con cui il Comune di Lecce aveva autorizzato il cambio di destinazione d’uso da ufficio ad abitazione di un appartamento sito in zona classificata D5 dal PRG. I ricorrenti hanno chiesto l’annullamento anche della delibera consiliare che, in pretesa applicazione dell’art. 8 bis della legge regionale n. 33/2007, aveva individuato le zone a destinazione mista e fissato al 30% della superficie utile complessiva la percentuale massima destinabile a residenza.

Secondo i ricorrenti, poiché la delibera aveva limitato la variazione al 30% dell’intera superficie del fabbricato, l’esercizio della facoltà da parte del singolo proprietario avrebbe presupposto il consenso degli altri condomini. Il Comune e i controinteressati hanno eccepito l’inammissibilità del ricorso per difetto di legittimazione e di interesse.

La Motivazione della Corte

Il Collegio ha esaminato l’art. 8 bis della legge regionale n. 33/2007, che consente ai comuni di autorizzare mutamenti di destinazione d’uso nelle zone a destinazione mista, previa delibera consiliare che indichi le parti del territorio interessate e limitatamente agli usi consentiti. Il Comune di Lecce, con la deliberazione consiliare, aveva individuato la zona D come a destinazione mista e consentito il passaggio a residenza nella sottozona D5, entro il limite del 30% della superficie utile.

Il TAR ha ritenuto inammissibile la doglianza secondo cui l’istanza del singolo avrebbe richiesto il consenso degli altri condomini. Il condominio, infatti, è deputato alla cura degli interessi dei condomini ai soli fini della gestione dei beni comuni: non rappresenta la somma degli interessi dominicali dei singoli proprietari e non ha titolo per far valere l’eventuale lesione della facoltà di modificazione della destinazione delle singole unità.

Quanto alla società ricorrente, il Collegio ha rilevato che essa non ha dimostrato un interesse effettivo e concreto: non ha provato di aver presentato analoga istanza il cui accoglimento potesse essere pregiudicato dal provvedimento impugnato, né ha offerto elementi sul proprio futuro interesse ad attivarsi. Il dato dimensionale è risultato decisivo: a fronte di una superficie complessiva di mq 3.000 e di una superficie massima modificabile di mq 900, il cambio assentito riguardava solo mq 48, con una residua disponibilità di circa mq 800, ampiamente sufficiente a soddisfare ogni ipotetico interesse della ricorrente. Né è stata dimostrata la lesione della posizione dominicale derivante dalla delibera consiliare.

Nel merito, la domanda è stata ritenuta infondata. In mancanza di diverse prescrizioni nella delibera consiliare e nell’art. 8 bis della legge regionale n. 33/2007, ogni proprietario è legittimato a chiedere la modificazione della destinazione d’uso della unità di sua esclusiva proprietà. L’Amministrazione è tenuta a evadere ciascuna istanza secondo l’ordine di presentazione, senza che occorra l’autorizzazione dei proprietari delle altre unità, soluzione che paralizzerebbe di fatto l’esercizio della facoltà concessa dal pianificatore comunale.

Il ricorso è stato quindi dichiarato inammissibile e comunque rigettato, con compensazione delle spese in ragione della particolarità delle questioni esaminate.