Cambio d’uso magazzino negozio e oneri condono categorie non omogenee (Cons. Stato n. 1309 del 18.02.2026)

Principi di diritto (Massima)
Il cambio di destinazione d’uso di un immobile da magazzino a esercizio commerciale interviene tra categorie edilizie funzionalmente autonome e non omogenee e integra una modificazione edilizia con effetti incidenti sul carico urbanistico, soggetta a concessione onerosa indipendentemente dall’esecuzione di opere. La modifica realizzata senza previo titolo è pertanto abusiva e legittima la determinazione degli oneri di condono. Grava sul richiedente l’onere della prova della legittima preesistenza, ante 1967, della destinazione commerciale del locale. La sentenza penale di assoluzione per opere asseritamente non necessitanti di titolo non esplica efficacia di giudicato nel giudizio amministrativo avente a oggetto la quantificazione di oblazione e oneri, per la diversità dei fatti accertati.

Il Fatto

Il proprietario di un locale ad uso commerciale presentava nel 2004 domanda di condono edilizio ai sensi del d.l. n. 269/2003, convertito dalla legge n. 326/2003, e della L.R. Lazio n. 12/2004, qualificando l’abuso come cambio di destinazione d’uso da magazzino a negozio e realizzazione di soppalchi su una superficie complessiva di 129 mq. Con successiva nota di rettifica sosteneva che l’ampliamento abusivo riguardasse solo i soppalchi, per 34,40 mq, e che il cambio di destinazione non dovesse essere computato perché il locale era già commerciale sin dal 1939.

All’esito dell’istruttoria Roma Capitale rilasciava la concessione in sanatoria e quantificava in 13.552,97 euro gli importi dovuti a titolo di oblazione, oneri concessori e diritti di segreteria. Il ricorrente impugnava la determina dinanzi al TAR Lazio, che respingeva il ricorso. Proponeva quindi appello, contestando la valutazione sulla destinazione d’uso preesistente e la mancata attribuzione di rilievo alla sentenza penale di assoluzione.

La Motivazione della Corte

Il Consiglio di Stato respinge l’impugnazione e conferma la sentenza di primo grado, muovendo da un rilievo con portata assorbente: il ricorrente non ha soddisfatto l’onere di comprovare la legittima preesistenza, ante 1967, della destinazione commerciale del locale. Il Collegio precisa che ciò vale a prescindere dalla facoltà dell’interessato di modificare o rinunciare all’istanza di condono fino alla decisione definitiva dell’amministrazione.

Quanto all’efficacia del giudicato penale, la Corte esclude che la sentenza di assoluzione del Tribunale ordinario di Roma possa esplicare effetti nel contenzioso amministrativo. I fatti oggetto dei due accertamenti sono obiettivamente divergenti: il giudizio penale riguardava la realizzazione dei soppalchi e un ampliamento realizzato anche mediante abbassamento del piano di calpestio; il giudizio amministrativo concerne invece il più complessivo intervento di mutamento di destinazione d’uso da magazzino a negozio, oggetto della concessione in sanatoria.

Nel merito della destinazione d’uso, la Corte rileva che proprio la scheda catastale di primo impianto del 1939, invocata dall’appellante, attesta l’originaria destinazione a magazzino, vocazione confermata dai successivi accatastamenti fino a quello del 2005, che per la prima volta reca traccia della destinazione commerciale. Quanto alla copertina attestante la stampa di un libro nel 1942, l’elemento è idoneo tutt’al più a dimostrare il carattere artigianale dell’attività svolta prima del 1967.

La Corte ribadisce il consolidato orientamento secondo cui il cambio di destinazione da magazzino a esercizio commerciale interviene tra categorie edilizie non omogenee e integra modificazione edilizia soggetta a regime concessorio oneroso anche in assenza di opere, richiamando Cons. Stato, sez. VII, n. 10908 del 13 dicembre 2022. Non è pertanto condivisibile la tesi della sostanziale omogeneità delle categorie catastali C1 e C2.

Legittima è dunque la quantificazione degli oneri operata dall’amministrazione, che ha tenuto conto della parziale rettifica ma ha ritenuto dovuti gli importi relativi al cambio di destinazione, in applicazione della L.R. Lazio n. 12/2004 e della Delibera di Consiglio Comunale n. 59/2006, in ragione della data di ultimazione delle opere. Infine, la Corte esclude la carenza di motivazione: gli atti con cui l’ente rivendica oblazione e oneri costituiscono il risultato di una mera operazione applicativa di parametri fissati dalla legge o da norme regolamentari. Le spese seguono la soccombenza e sono liquidate in favore di Roma Capitale.