Cambio di destinazione d’uso e ampliamento escludono il risanamento conservativo (Cons. Stato n. 3168 del 23.04.2026)

Principi di diritto (Massima)
Gli interventi di risanamento conservativo presuppongono opere che non comportino modifiche sostanziali all’assetto edilizio preesistente e che non alterino la struttura dell’edificio né la distribuzione interna della superficie. Integra invece ristrutturazione edilizia il complesso di lavori che ripristina o sostituisce elementi costitutivi del fabbricato ovvero elimina, modifica o inserisce nuovi elementi e impianti. Il cambio di destinazione d’uso da garage o cantina a civile abitazione, comportando aumento del carico urbanistico, rientra tra gli interventi per i quali è necessario il permesso di costruire. La sua assenza giustifica l’adozione dell’ordine di demolizione e non consente di ricondurre l’abuso alla sola sanzione pecuniaria prevista per la mancanza del titolo in relazione agli interventi conservativi.

Il Fatto

La proprietaria di un immobile nel territorio del Comune di Formello impugnava davanti al TAR Lazio l’ordinanza con cui l’amministrazione, all’esito di un sopralluogo, le aveva intimato il ripristino dello stato dei luoghi. I rilievi avevano accertato la realizzazione, in assenza dei titoli abilitativi, di due unità abitative, di un muretto in blocchetti di tufo con recinzione metallica, di due pensiline e di un gazebo, con difformità rispetto alla DIA a suo tempo presentata.

La ricorrente sosteneva che le opere fossero riconducibili al restauro conservativo, con conseguente applicabilità della sola sanzione pecuniaria, lamentava l’omessa notifica dell’ordine di sospensione dei lavori e deduceva l’impossibilità di demolire senza pregiudizio della parte conforme. Il TAR respingeva il ricorso. Proponeva quindi appello la proprietaria, censurando la qualificazione delle opere e l’applicazione dell’ordine di demolizione in luogo della sanzione pecuniaria.

La Motivazione della Corte

Il Consiglio di Stato ricostruisce la distinzione tra le categorie edilizie richiamando un orientamento consolidato (Cons. St. sez. II n. 9524 del 2023; Cons. St. sez. V n. 901 del 2022; Cons. St. sez. VI n. 10360 del 2022; Cons. St. sez. VI n. 5902 del 2020). Gli interventi di risanamento conservativo si caratterizzano per opere che non comportano modifiche sostanziali all’assetto edilizio preesistente e che non alterano la struttura dell’edificio né la distribuzione interna della superficie. Gli interventi di ristrutturazione edilizia comprendono invece il ripristino o la sostituzione di elementi costitutivi, nonché l’eliminazione, la modificazione e l’inserimento di nuovi elementi e impianti.

Su questa base il Collegio esamina l’opera concretamente realizzata, quale risultante dalle stesse dichiarazioni di parte appellante e dalla documentazione, anche fotografica, in atti. Il compendio è composto dal cambio di destinazione d’uso di un locale autorizzato a garage e trasformato in due abitazioni, con ampliamento delle dimensioni; dalla realizzazione di un muretto in blocchetti di tufo con sovrastante recinzione metallica, delimitante i giardini delle due abitazioni; dalla collocazione sulla facciata principale di due pensiline e di un gazebo all’interno della copertura piana del fabbricato.

Da tali elementi il Consiglio di Stato desume l’assenza dei caratteri del risanamento conservativo sotto un duplice profilo. Da un lato l’intervento ha determinato un ampliamento dell’esistente fabbricato. Dall’altro il cambio di destinazione d’uso da cantina o garage a civile abitazione, prevedendo un aumento del carico urbanistico, rientra tra gli interventi edilizi per i quali è necessario il rilascio del permesso di costruire.

L’assenza di tale titolo giustifica l’adozione dell’ordine di demolizione, come già affermato dalla giurisprudenza richiamata (Cons. St. sez. II n. 3645 del 2024). La tesi dell’appellante, che vorrebbe ricondurre l’abuso alla sola sanzione pecuniaria, non trova quindi accoglimento: la qualificazione delle opere come risanamento conservativo è esclusa dalla loro stessa consistenza.

L’appello è pertanto respinto. Le spese del grado seguono la soccombenza e sono liquidate in dispositivo in favore del Comune appellato.