Cambio uso senza opere divieto PUG solo piano terra (TAR Emilia-Romagna n. 1286 del 06.07.2026)

Principi di diritto (Massima)
In tema di cambio di destinazione d’uso senza opere, l’interpretazione autentica di una norma delle NTA del PUG, adottata con delibera consiliare, che limita il divieto di mutamento d’uso da commerciale a residenziale ai soli locali posti al piano terra, prevale sull’interpretazione estensiva dell’Amministrazione che intenda applicare il divieto anche alle unità immobiliari situate ai piani superiori. L’interpretazione restrittiva del divieto risulta coerente con la finalità di preservare la vitalità commerciale della zona, atteso che gli spazi direttamente accessibili dal fronte strada sono quelli maggiormente idonei all’esercizio dell’attività commerciale. Ne consegue l’illegittimità del provvedimento di rigetto della comunicazione di inizio lavori asseverata che fondi la decisione negativa sulla sola presenza della funzione commerciale prevalente, senza considerare la localizzazione al piano primo dell’unità immobiliare interessata.

Il Fatto

Il ricorrente, comproprietario di un immobile ad uso commerciale sito al piano primo di un fabbricato a destinazione mista, presentava una CILA per il cambio d’uso senza opere da commerciale a residenziale. Nonostante il parere preventivo fornito dal Comune avesse subordinato l’ammissibilità dell’intervento alla verifica della funzione prevalente dell’edificio, l’Amministrazione rigettava la comunicazione, ritenendo l’intervento in contrasto con l’art. 8.3.5 delle NTA del PUG. Il rigetto si fondava sull’interpretazione di tale norma, come chiarita dalla delibera di interpretazione autentica, secondo cui il vincolo di mantenimento delle superfici commerciali si applicherebbe solo ai locali al piano terra. Il Comune estendeva però tale vincolo anche all’unità immobiliare al primo piano, confermando il diniego anche in sede di autotutela.

La Motivazione della Corte

Il TAR Emilia-Romagna ha accolto il ricorso, ravvisando il difetto di motivazione del provvedimento impugnato. Il Collegio ha rilevato che l’art. 8.3.5 delle NTA del PUG, pur favorendo l’insediamento di esercizi commerciali e imponendo il mantenimento di quelli esistenti, è stato oggetto di interpretazione autentica da parte del Consiglio Comunale. Tale delibera ha chiarito che l’obbligo di mantenere le quantità di superficie destinata alle funzioni commerciali riguarda esclusivamente i locali posti al piano terra, dove l’attività è direttamente accessibile dalla pubblica via.

La Corte ha quindi precisato che l’interpretazione fornita dall’Ente, volta ad estendere il divieto di cambio d’uso anche alle unità immobiliari ai piani superiori, non trova fondamento nel dato normativo. La scelta del legislatore locale di limitare il vincolo ai soli spazi al piano terra è stata ritenuta proporzionata e coerente con la finalità di tutela della vitalità commerciale, in quanto gli immobili ai piani superiori, come quello del ricorrente, accessibile solo tramite una scala interna, non sono idonei a garantire il presidio sociale della via.

Il Collegio ha inoltre richiamato la compatibilità di tale interpretazione con il generale favore del legislatore verso il cambio di destinazione d’uso, espresso dalle modifiche introdotte dal D.L. n. 69/2024, finalizzate a promuovere il recupero del patrimonio edilizio esistente. Assorbiti gli ulteriori profili di censura, il ricorso è stato accolto con annullamento dei provvedimenti impugnati, mentre le spese di lite sono state compensate per la natura interpretativa delle questioni.