Caparra confirmatoria: restituzione dovuta anche se chiesta come doppio (Cass. civ. Sez. II n. 23838 del 25.08.2025)

Principi di diritto (Massima)
Il contraente non inadempiente che abbia agito per la risoluzione del contratto preliminare e per il risarcimento del danno, senza esercitare il recesso, non può ottenere il pagamento del doppio della caparra confirmatoria. Tuttavia, non sussiste violazione del principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato allorché il giudice, a fronte di una richiesta di restituzione del doppio indebitamente cumulata con la domanda di risoluzione, condanni la parte inadempiente alla restituzione della caparra. Si tratta, infatti, del riconoscimento di un bene della vita omogeneo, seppure ridimensionato, rispetto a quanto richiesto ab initio, essendo venuto meno ogni titolo della controparte a trattenere la somma versata. Detto orientamento supera anche il profilo della ritenuta tardività della domanda.

Il Fatto

Un imprenditore aveva convenuto in giudizio una società, promittente alienante, chiedendo in via principale l’esecuzione in forma specifica del contratto preliminare di vendita di un immobile in corso di realizzazione, stipulato con caparra confirmatoria versata sul prezzo.

Il Tribunale aveva rigettato la domanda ex art. 2932 cod. civ. e risolto il contratto per inadempimento grave della convenuta, respingendo poi la domanda risarcitoria, quella di pagamento del doppio della caparra e quella di restituzione della caparra stessa. La Corte d’appello ha confermato entrambe le sentenze, rigettando l’appello principale e quello incidentale della società, nel frattempo fallita. Avverso tale pronuncia l’attore ha proposto ricorso per cassazione, resistito dalla curatela fallimentare con ricorso incidentale condizionato.

La Motivazione della Corte

Sul primo motivo, la Corte rileva che, in presenza di doppia conforme, il ricorrente che denunci l’omesso esame di un fatto decisivo ex art. 360, co. 1, n. 5, cod. proc. civ. deve indicare le ragioni di fatto poste a base delle due decisioni e dimostrarne la diversità. Evenienza non ricorrente nel caso di specie, dove si rivendica solo un diverso apprezzamento delle emergenze di causa, non censurabile in sede di legittimità.

Nel merito, la mancata esecuzione specifica trova solida giustificazione: l’immobile non corrispondeva all’opera edificata, risultava macroscopicamente incompiuto e privo del titolo abilitativo per il completamento, con difformità rispetto alla concessione. Non era stato versato alcun importo per oblazione e oneri urbanistici, di entità significativa. Ne discendeva l’impossibilità di far luogo per via giudiziaria al consenso mancante, non potendosi pronunciare la sentenza costitutiva ex art. 2932 cod. civ. in presenza di difformità essenziali rispetto al progetto originario.

Il secondo motivo, relativo al mancato riconoscimento del danno, è infondato. Il giudice di merito che aderisce alle conclusioni del consulente tecnico, che abbia tenuto conto dei rilievi dei consulenti di parte, esaurisce l’obbligo di motivazione senza dover confutare analiticamente ogni contraria allegazione, che resta implicitamente disattesa.

Sul terzo motivo la Corte opera la distinzione decisiva. Il primo profilo, relativo al doppio della caparra, è inammissibile e infondato: la domanda di risoluzione è stata accolta e oggetto di contestazione resta il solo profilo risarcitorio. Le Sezioni Unite n. 553 del 2009 hanno affermato che, in tema di caparra confirmatoria, costituisce domanda nuova, inammissibile in appello, quella volta a ottenere la declaratoria dell’intervenuto recesso con ritenzione della caparra o pagamento del doppio, stante l’incompatibilità strutturale tra ritenzione e domanda risarcitoria.

Il secondo profilo è invece fondato. Non viola il principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato la condanna alla restituzione della caparra a fronte di una richiesta di restituzione del doppio, indebitamente cumulata con la domanda di risoluzione. Come già chiarito da Sez. 6 n. 11012 del 2018, si tratta del riconoscimento di un bene della vita omogeneo, seppure ridimensionato, rispetto a quanto richiesto ab initio. Tale orientamento supera anche il profilo della tardività della domanda.