L’illegittima commistione tra vecchia e nuova legge urbanistica provinciale nel titolo edilizio (TAR Trentino-Alto Adige n. 26 del 30.01.2025)

Principi di diritto (Massima)
Il titolo edilizio che, per assentire un intervento già eseguito in difformità dal progetto approvato, applica congiuntamente la legge urbanistica provinciale abrogata e la nuova L.P. n. 9/2018 è illegittimo, perché realizza una commistione di discipline non prevista dall’ordinamento. La norma transitoria dell’art. 103, comma 2, L.P. n. 9/2018 non è invocabile quando il progetto si fondi su un piano di attuazione già modificato secondo la nuova legge. Un intervento siffatto va trattato in modo unitario e complessivo come sanatoria, ai sensi dell’art. 95 L.P. n. 9/2018, non frazionato in tolleranze, fiscalizzazioni e varianti. Le tolleranze costruttive dell’art. 89-bis L.P. n. 9/2018 vanno rapportate alla singola unità immobiliare, non all’intero edificio. La deroga all’altezza prevista dall’art. 5 D.P.P. n. 55/2007 è di stretta interpretazione e non si estende ai volumi tecnici autorizzati in deroga.

Il Fatto

I ricorrenti, proprietari di unità abitative in un condominio confinante con un albergo, impugnano le delibere con cui la Giunta comunale ha approvato la modifica del piano di attuazione della zona residenziale d’espansione, nonché la concessione edilizia rilasciata in variante per l’ampliamento qualitativo e quantitativo della struttura ricettiva, insieme al provvedimento di accoglimento dell’istanza di fiscalizzazione.

La vicenda edilizia è complessa: precedenti titoli erano stati annullati in primo grado e poi riformati in appello; il Comune aveva emesso ordini di ripristino per opere eseguite in difformità, con sconfinamento su proprietà di terzi e su area pubblica. La società ha chiesto la variante in corso d’opera richiamando la vecchia legge urbanistica, allegando una dichiarazione asseverata sulle tolleranze e chiedendo la sanzione sostitutiva per la parte non demolibile.

La Motivazione della Corte

Il Tribunale respinge l’eccezione di inammissibilità per difetto di interesse. Richiamando l’Adunanza Plenaria n. 4/2018 e la Adunanza Plenaria n. 22/2021, osserva che ai fini dell’azione basta la prospettazione della lesione, non la sua prova. I ricorrenti hanno allegato la diminuzione di visuale, luce e irraggiamento solare e l’aumento del carico urbanistico.

Sul merito, il Collegio ricostruisce la cornice normativa. La L.P. n. 9/2018 ha abrogato la precedente legge urbanistica; la norma transitoria consente di concludere con la vecchia disciplina solo i procedimenti già avviati. Nel caso concreto il Comune ha applicato la nuova legge al piano di attuazione e quella abrogata alla concessione, realizzando un titolo edilizio ibrido.

La Corte esclude che la variante in corso d’opera fosse ammissibile: mancavano entrambi i presupposti richiesti, la conformità agli strumenti urbanistici e l’assenza di modifiche alla sagoma. L’edificio presenta quattro piani fuori terra verso la proprietà dei ricorrenti, dove ne erano consentiti due più sottotetto, e un aumento di altezza accertato dal CTU. Nemmeno le tolleranze costruttive coprono le difformità: la norma riguarda interventi precedenti e va riferita alla singola unità immobiliare, secondo l’orientamento espresso dal Consiglio di Stato n. 8542/2024 e dalla sez. VI n. 4804/2023.

Quanto alle altezze, la deroga dell’art. 5 D.P.P. n. 55/2007 è di stretta interpretazione: non può assumersi a riferimento il colmo della torre dell’ascensore, autorizzata in deroga per l’abbattimento delle barriere architettoniche. Dopo l’abrogazione, il regolamento provinciale non ha riprodotto la facoltà di raggiungere l’altezza esistente. È inoltre violato l’indice di visuale libera, che nella legislazione provinciale opera come limite a tutela del fondo confinante e non come criterio per il calcolo delle distanze.

Il Collegio ritiene quindi che l’intervento andasse esaminato unitariamente come sanatoria, e non parcellizzato. È fondata anche la censura sull’area pubblica occupata, acquisita al patrimonio comunale per il principio omne quod inaedificatur solo cedit. Quanto al piano di attuazione, il CTU ha accertato l’ampliamento della zona con superfici a destinazione diversa, in violazione dell’art. 57, comma 5, L.P. n. 9/2018, e l’assenza di un interesse pubblico, essendo il bonus energia inutilizzabile allo stato. I ricorsi riuniti sono accolti e gli atti impugnati annullati.