Condono edilizio: abuso maggiore in area vincolata non sanabile (Cons. Stato n. 3910 del 18.05.2026)

Principi di diritto (Massima)
Le opere abusive realizzate in aree sottoposte a vincolo paesaggistico sono suscettibili di condono edilizio solo se ricorrono congiuntamente le condizioni della realizzazione anteriore al vincolo, della conformità urbanistica, della riconducibilità alle tipologie minori senza aumento di volume o superficie e del previo parere favorevole dell’autorità preposta alla tutela. Il manufatto ad uso abitativo che comporta incremento di volumetria e superficie integra un abuso maggiore, per ciò solo non sanabile. In tal caso il diniego comunale costituisce atto vincolato, con la conseguenza che l’omessa acquisizione del parere o nulla osta paesaggistico non ne determina l’illegittimità. È inammissibile in appello, ai sensi dell’art. 104 cod. proc. amm., il motivo che introduce per la prima volta la doglianza sul perfezionamento del silenzio-assenso.

Il Fatto

Il proprietario di un manufatto ad uso abitativo di mq. 82, realizzato in assenza di permesso di costruire in località Cornufelle del Comune di Frascati, aveva presentato istanza di condono edilizio ai sensi dell’art. 32 del d.l. n. 269/2003. Il Comune ha respinto l’istanza con provvedimento notificato nel maggio 2016, rilevando che l’opera ricade in area vincolata per tutela paesistico-ambientale e in zona agricola non conforme alle prescrizioni urbanistiche.

Il TAR Lazio ha respinto il ricorso. Il ricorrente ha proposto appello deducendo, con un primo motivo, l’avvenuto perfezionamento del silenzio-assenso sull’istanza e la conseguente qualificazione del diniego come atto di autotutela illegittimo; con un secondo motivo, la necessità della preventiva valutazione regionale sulla compatibilità paesaggistica.

La Motivazione della Corte

Il Collegio esamina anzitutto il primo motivo e ne rileva l’inammissibilità. L’art. 104 cod. proc. amm. vieta nel giudizio di appello nuove domande e nuove eccezioni non proposte in primo grado. Nel ricorso introduttivo non risultava dedotto alcun motivo riferibile al perfezionamento del silenzio-assenso, che costituisce invece la doglianza centrale dell’appello.

Passando al secondo motivo, il Consiglio di Stato condivide l’impostazione del primo giudice. Il TAR aveva richiamato le previsioni dell’art. 32, commi 26 e 27, del d.l. n. 269/2003 e degli artt. 2 e 3 della legge Regione Lazio n. 12/2004, osservando che nelle aree soggette a vincolo sono sanabili solo le opere di minore rilevanza.

Il Collegio conferma il quadro delle condizioni cumulative: anteriorità dell’opera al vincolo, conformità alle prescrizioni urbanistiche, riconducibilità alle opere minori senza aumento di volume o superficie, previo parere favorevole dell’autorità di tutela. Nel caso concreto difetta la prova della realizzazione anteriore all’imposizione del vincolo e il manufatto abitativo di mq. 82 comporta un incontestabile incremento di volumetrie e superfici.

L’opera rientra dunque nel novero degli abusi maggiori, non condonabili in area vincolata. Da qui la qualificazione del diniego come atto vincolato: la mancata acquisizione del parere paesaggistico prima del rigetto è irrilevante, perché quel parere sarebbe stato comunque inidoneo a superare gli elementi ostativi posti dalla legge.

L’appello è respinto e la sentenza di primo grado confermata, con condanna dell’appellante alla refusione delle spese del grado, liquidate in euro 4.000,00 oltre accessori.