Condono edilizio limite 2 per cento riferito alla singola unità immobiliare (Cons. Stato n. 8395 del 29.10.2025)

Principi di diritto (Massima)
Il limite del 2 per cento dell’aumento volumetrico, al di sotto del quale non è richiesto il parere dell’autorità preposta alla tutela del vincolo ai sensi dell’art. 32, comma 43, del d.l. n. 269 del 2003, va riferito alla singola unità immobiliare cui l’abuso accede e non all’intero immobile nel suo complesso. In materia di condono edilizio, il diniego che ometta di esaminare una delle opere oggetto di integrazione della domanda è viziato da difetto d’istruttoria. L’esclusione della sanatoria parziale non opera quando tra le opere sia ravvisabile un’autonomia funzionale e strutturale, tale da differenziarne l’impatto paesaggistico. In tal caso il Comune deve pronunciarsi nuovamente sulla compatibilità paesaggistica dell’opera non esaminata, senza vincolo rispetto al contenuto della determinazione annullata.

Il Fatto

Il dante causa degli appellanti ha presentato nel marzo 2004 istanza di condono edilizio per l’accorpamento di due verande a un’unità residenziale. Nel giugno 2004 ha integrato la domanda estendendola a una terza veranda, collocata non sul filo esterno della copertura ma sul lato interno del palazzo, affacciante sul cortile.

Il Comune ha respinto l’istanza e intimato la demolizione, richiamando il parere negativo della commissione per il paesaggio. Il TAR Lombardia ha respinto il ricorso. Gli eredi hanno proposto appello, deducendo quattro motivi: la mancata considerazione della terza veranda, l’errata applicazione del limite del 2 per cento, il mancato coinvolgimento della Soprintendenza e l’insufficienza motivazionale del parere paesaggistico.

La Motivazione della Corte

Il Consiglio di Stato esamina anzitutto le censure di portata radicale, potenzialmente assorbenti. Sul secondo motivo richiama il proprio orientamento secondo cui il limite del 2 per cento va computato sulla singola unità immobiliare: la tesi contraria produrrebbe un effetto abrogativo della necessità del parere negli immobili vincolati di consistente cubatura (Cons. Stato, sez. IV, 22 gennaio 2018, n. 405). Il motivo è infondato.

Quanto al terzo motivo, la Corte osserva che l’art. 80 della l.r. Lombardia n. 12 del 2005, nella formulazione vigente ratione temporis, ha attribuito ai Comuni le funzioni amministrative in materia di autorizzazione paesaggistica e il compito di esprimere il parere già previsto dall’art. 32 della legge n. 47 del 1985. Il Comune poteva quindi valutare i profili paesaggistici senza acquisire il parere della Soprintendenza.

Il quarto motivo è respinto: il parere della commissione paesaggio si fonda sulle concrete caratteristiche dell’immobile, dà conto dell’impatto delle opere e della loro visibilità dalla pubblica via.

Il primo motivo è invece fondato. Il diniego richiama solo l’istanza originaria e le due verande cui essa si riferiva; il calcolo dell’incremento volumetrico considera solo queste; i pareri negativi si incentrano sulla percezione delle opere dalla pubblica via, elemento che non può riguardare la terza veranda, posta sul lato interno. Il Collegio richiama l’orientamento che esclude la sanatoria parziale (Cons. Stato, sez. IV, 17 marzo 2025, n. 2173), ma lo ritiene non applicabile quando tra le opere sia ravvisabile un’autonomia funzionale e strutturale, come nel caso di specie.

Il provvedimento è pertanto annullato nella parte in cui estende il diniego alla terza veranda. Essendo il vizio di difetto d’istruttoria, non trova applicazione il principio del “one shot secco” di cui all’art. 10-bis della legge n. 241 del 1990: il Comune dovrà pronunciarsi nuovamente sulla compatibilità paesaggistica, fermo il diniego per le prime due verande. Le spese di entrambi i gradi sono compensate per soccombenza reciproca.