Condono edilizio, limite volumetrico e ordinanza di demolizione (Cons. Stato n. 8774 del 04.11.2024)

Principi di diritto (Massima)
Ai fini del perfezionamento del condono edilizio disciplinato dalla legge n. 724/1994, il limite volumetrico di 750 m3 posto dall’art. 39, comma 1 si applica a tutte le opere, senza distinzione tra residenziali e non residenziali; il superamento di tale soglia esclude di per sé la sanabilità dell’intervento e rende inammissibile la relativa istanza. L’inerzia dell’amministrazione sull’istanza di condono non produce alcun effetto sanante, né per silenzio-assenso né per silenzio-assenso formatosi su opere non comprese nella domanda, e non radica alcun affidamento tutelabile in capo al proprietario. L’ordinanza di demolizione costituisce atto vincolato, una volta accertata l’insussistenza dei presupposti del titolo in sanatoria, e non richiede motivazione specifica oltre alla constatazione della natura abusiva del manufatto. Il giudice può porre le spese di CTU a carico esclusivo dell’amministrazione quando la consulenza sia stata resa necessaria dalla sua condotta negligente.

Il Fatto

Le società ricorrenti e il titolare di un’azienda agrituristica impugnavano dinanzi al TAR Lazio il provvedimento con cui il Comune aveva ordinato la demolizione di interventi edilizi asseritamente realizzati sine titulo all’interno del complesso. Il Comune chiedeva il rigetto del ricorso. Con sentenza n. 9073/2020 il TAR rigettava l’impugnazione.

Il proprietario proponeva appello, deducendo l’erroneità della decisione per difetto dei presupposti e travisamento, la violazione della normativa sul condono e l’illegittima imputazione pro quota a suo carico delle spese di CTU. Il Comune non si costituiva in secondo grado.

La Motivazione della Corte

Il Collegio esamina anzitutto il primo gruppo di censure, con cui l’appellante contestava l’attendibilità della CTU, resa essenzialmente su aerofotogrammetrie. La doglianza è infondata. Quanto alla trasformazione d’uso del sottotetto, la consulenza ha accertato una volumetria di 1.097,29 m3, superiore alla soglia massima assentibile. Ciò esclude di per sé la condonabilità dell’abuso.

Il Collegio respinge la tesi secondo cui il limite dei 750 m3 non si applicherebbe agli immobili non residenziali. Richiamando la giurisprudenza di legittimità, si afferma che il limite dell’art. 39, comma 1, legge n. 724/1994 opera per tutte le opere, senza distinzione. Ne deriva che l’istanza di condono non avrebbe potuto essere accolta né con provvedimento espresso né per silentium: l’inerzia della p.a. non può legittimare un abuso in alcun modo sanabile.

Quanto agli ulteriori corpi di fabbrica, le censure sulla metodologia accertativa sono inconferenti. Ciò che rileva è l’inesistenza delle opere al 31.12.1993: esse sono state rinvenute solo nel 1996, ben oltre la chiusura della finestra temporale utile. Non essendo ricomprese nell’istanza, non può formarsi alcun silenzio-assenso. Il Collegio esclude inoltre ogni parcellizzazione della condonabilità.

Accertata l’insussistenza dei presupposti del titolo in sanatoria, l’ordinanza di demolizione è legittima, costituendo un approdo del tutto vincolato. Non sussiste difetto di motivazione, non richiedendo l’atto una motivazione specifica oltre alla constatazione dell’abuso. È esclusa la tutela dell’affidamento, non essendo l’inerzia idonea a rendere legittimo ciò che è illegittimo sin dall’origine.

È invece accolto l’ultimo motivo. La CTU è stata disposta a causa dello smarrimento di gran parte della documentazione da parte del Comune. Tale condotta non risponde alla diligenza professionale. Il compenso del consulente è posto a carico esclusivo dell’amministrazione appellata.