Condono edilizio: ultimazione al rustico e tamponature esterne (TAR Campania n. 5940 del 26.10.2026)

Principi di diritto (Massima)
Ai fini della condonabilità dell’abuso edilizio, l’opera è ultimata soltanto quando risulti realizzata almeno al rustico, con la presenza delle tamponature esterne che consentano di individuare con certezza la consistenza planivolumetrica del manufatto. La mera esistenza della struttura portante, composta da pilastri e solai, è insufficiente a tal fine. La facoltà di completamento delle opere abusive prevista dall’art. 35, comma 13, legge n. 47 del 1985 presuppone un manufatto già astrattamente condonabile e non consente di sopperire alla mancanza del requisito dell’ultimazione entro il termine fissato dalla legge. Il principio di affidamento non può legittimare la conservazione di opere abusive in assenza dei presupposti sostanziali richiesti dalla legge per il rilascio della sanatoria, né l’inerzia dell’Amministrazione è idonea a produrre effetti sananti.

Il Fatto

La ricorrente ha impugnato il provvedimento con cui il Comune di Ercolano ha respinto l’istanza di condono edilizio presentata ai sensi della legge n. 47 del 1985, relativa all’ampliamento di un’abitazione insistente su un fabbricato preesistente. La domanda di sanatoria era stata presentata il 24 gennaio 1986.

L’Amministrazione ha rilevato che, alla data degli accertamenti eseguiti dalla Polizia Municipale nel novembre 1983, il manufatto constava della sola struttura portante, priva delle tamponature esterne necessarie alla definizione della volumetria. Di qui il diniego, fondato sull’impossibilità di considerare l’opera ultimata ai fini della normativa sul condono. La ricorrente ha dedotto la violazione dell’art. 35, comma 13, legge n. 47 del 1985, il difetto di istruttoria e di motivazione, nonché la lesione dell’affidamento.

La Motivazione della Corte

Il Tribunale ha respinto il ricorso, muovendo dalla qualificazione dello stato delle opere alla data utile. Dalla relazione istruttoria comunale emerge che al sopralluogo del 10 novembre 1983 le opere erano in corso di realizzazione e consistevano nella sola struttura portante, priva delle tamponature esterne. Il Collegio ha richiamato l’orientamento consolidato secondo cui un edificio è ultimato solo quando risulti realizzato almeno al rustico, dovendosi ritenere insufficiente la mera esistenza di pilastri e solai (Cons. Stato, sez. VI, n. 6028 del 2021; Cons. Stato, sez. VI, n. 2160 del 2020; Cons. Stato, sez. VI, n. 7282 del 2019).

Il concetto di ultimazione, ha precisato il TAR, va riferito alla concreta possibilità di individuare con certezza la consistenza planivolumetrica dell’edificio, circostanza che non ricorre in presenza di manufatti costituiti esclusivamente da pilastri e solai (Cons. Stato, sez. VI, n. 8642 del 2022; Cons. Stato, sez. VI, n. 923 del 2021). Nel caso concreto le tamponature erano state realizzate solo successivamente.

Quanto all’art. 35, comma 13, legge n. 47 del 1985, il Tribunale ha osservato che la facoltà di completamento presuppone un manufatto già astrattamente condonabile e non consente di supplire alla mancanza del requisito dell’ultimazione (Cons. Stato, sez. VI, n. 188 del 2022). Le opere eseguite dopo la domanda non hanno avuto carattere accessorio o di rifinitura, ma hanno consentito la stessa definizione edilizia e volumetrica dell’immobile.

Il difetto di istruttoria e di motivazione è stato escluso: il provvedimento richiama il verbale di sopralluogo, la documentazione fotografica e la relazione tecnica, e ha esaminato la documentazione integrativa, evidenziando come essa rappresentasse un immobile diverso dallo stato esistente alla data utile. Infine, sull’affidamento, il Collegio ha ribadito che esso non legittima la conservazione di opere abusive prive dei presupposti sostanziali (Cons. Stato, sez. VI, n. 13 del 2015) e che l’ordinanza di sospensione dei lavori n. 239 del 1983 esclude un affidamento qualificato. L’inerzia dell’Amministrazione non produce effetti sananti. Il ricorso è stato respinto, con condanna alle spese.